Publicado: Jue, 29 Dic 2005 9:57 pmAsunto: Vender un piso vpo en sevilla de 22 años.
Hola a todos, podría alguien orientarme un poco, pues estoy algo perdido.
Mi situación es la siguiente, hace 6 años compre un piso vpo de segunda mano, y en la placa pone 1983, por lo tanto tiene 22 años; mi pregunta es la siguiente tengo que venderlo, y quisiera saber si es necesario comunicarlo a la junta o no, y si transcurrido estos 22 años a dejado de ser vpo, puedo venderlo como libre o tengo que tramitar algún documento para que lo sea, mas que nada por la cuestión de la tasación que le realizarían al comprador, y si tengo que tramitar algo, ¿me podríais indicar que pasos par ¿
Muchas gracias
Yo estoy en el mismo caso q tu son del mismo año solo con la diferencia q mi piso ya me lo han señalado, lo escrituraba el 10 de enero y de momento esta todo parado no se puede escriturar ningun piso de vpo hasta nueva orden que al parecer no tardara demasiado segun he leido x aqui. De momento solo cabe esperar pero tanto en tu caso como en el mio parace que hay esperanza o por lo menos yo la tengo.
lee x aqui en el foro q te vas a empapar bastante yo empece ayer y me han aclarado muchisimo la verdad la labor que hacen x aqui algunos no esta pagada.
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Jue, 29 Dic 2005 11:50 pmAsunto:
Hola.
Para saber la fecha de la Calificación Definitiva y el tipo de protección de una vivienda, es preferible no fiarse del todo de la "placas" de los portales (entre otras cosas, porque en edificios VPO las retiran para arreglar el portal...y luego no se acuerdan de ponerlas). Es preferible ir al Registro y solicitar una Nota Extensa: ahí constará no sólo la fecha de Calificación Definitiva y el tipo de vivienda, sino qué otras cargas puedan recaer sobre la vivienda y qué organismos subvencionaron la compra. Imprescindible a la hora de solicitar la descalificación de la misma, que es el único método "legal" para vender una VPO.
Como ya se ha indicado en otras ocasiones, el status de VPO no es un yogur, por tanto, no "caduca" llegada una fecha. Sólo las fincas calificadas con anterioridad al 30/Octubre/78 y las que se hayan descalificado por solicitud de sus titulares ( y concesión de la Administración) dejan de serlo. Las demás, de momento, y tengan los años que tengan, van a seguir siendo VPO. Y, por tanto, estando sujetas a una serie de limitaciones a la hora de venderlas. La más importante, la relativa al precio máximo de venta, que está regido por una serie de módulos: el precio resultará de multiplicar los METROS ÚTILES ESCRITURADOS de la finca por el IMPORTE MÁXIMO FIJADO en el tipo de vivienda a que la que vendemos pertenezca (se rigen por zonas, antigüedad y tipo de protección).
Tal y como se están poniendo las cosas (al parecer, hay intención de controlar la venta de VPO mucho más de lo que se ha hecho durante todos estos años), no está de más informarse en el Organismo que regule el tema de viviendas en la CCAA donde esté el piso a vender sobre si es ó no obligatorio contar con un permiso de venta específico otorgado por este organismo (como ya se ha indicado otras veces, las competencias sobre vivienda llevan años trasferidas a las Comunidades Autónomas). En líneas generales, parece ser común a todo el Estado que las VPO de antigüedad inferior a los cinco años no se pueden vender (se supone que son "readquiridas" por la Administración, mediante la ejecución del derecho de tanteo, si el propietario se vé obligado a venderlas por causas de fuerza mayor), que las de antigüedad inferior a los ocho años necesitan no sólo el permiso de venta, sino la negativa por escrito de la CCAA a ejercer el derecho de tanteo, y que las inferiores a los 15 años precisan, imprescindiblemente, del permiso expreso de venta para poder ser transmitidas. Y, por descontado, todas al precio máximo de venta fijado en cada caso, y a compradores que reunan los requisitos marcados en cada CCAA y cada caso concreto (ingresos máximos fijados, no tener ninguna otra vivienda en propiedad, al menos en la misma CCAA, destinar la VPO a vivienda habitual y permanente, trabajar ó vivir previamente en la localidad, tipo de unidad familiar dependiendo los metros de la vivienda a adquirir...). Caso de no cumplirse alguno de estos requisitos, la Administración puede considerar que la venta se ha efectuado de forma fraudulenta, y proceder al "retracto", que no es otra cosa que comunicar al comprador su deseo de recuperar la vivienda, reembolsándole el importe del precio oficial pagado y los gastos ya efectuados de compra (notario, hacienda...). Lo que no tendría la menor importancia... si no fuese porque las VPO no se venden, normalmente, por el precio declarado, que suele estar muy por debajo del de mercado "libre".
Si el comprador precisa tramitar un crédito para la compra, el banco (salvo alguna excepción que igual aún queda por ahí), no le va a conceder por encima del valor máximo como VPO, lo que significa que, ó tiene el resto como ahorro personal, o deberá hipotecar otra vivienda (lo normal es la de un familiar directo que le avale con ella) para poder hacer frente a la compra. Y debe tener en cuenta que solo podrá desgravarse por el importe correspondiente al porcentaje sobre la VPO (puesto que lo que desgrava es el pago de la hipoteca sobre la vivienda habitual). Tampoco podrá desgravarse los gastos totales de la hipoteca, puesto que entrarán en contradicción directa con el precio oficial declarado...
Por tanto, consejo directo: en vista de lo lento que está todo a la hora de conceder permisos y vender VPO, intentar descalificarlas. Sobre todo, las de más de 15 años desde su calificación definitiva y más aún si son segunda ó posterior transmisión y la vivienda es de promoción privada. Supondrá un desembolso por el pago de algunas subvenciones, supondrá que en el IRPF se declarará haber recibido una cantidad superior a la que se declararía al vender VPO..., pero creo que compensa, al ser más fácil ( y más legal) su venta.
Mucha suerte y un saludo. _________________ Ana S.T.
Namar creo que en tu respuesta hay algunas inexactitudes. Acompaño la base legal. Se piensas que estoy equivocado corrigeme por favor.
Artículo 94. Precio máximo de venta.
Las viviendas protegidas, durante el período legal de protección no podrán ser enajenadas a un precio superior al precio inicial de la vivienda, una vez actualizado mediante la aplicacion de la variación porcentual del índice Nacional General del Sistema de índices de Precios al Consumo, registrada desde la fecha de la primera transmisión hasta la segunda o ulterior transmisión de que se trate y multiplicado por los siguientes coeficientes,
a) Durante los primeros 15 años: 1
b) Del decimosexto al vigésimo año: 1,25
c) Del vigésimo primer año al vigésimo quinto: 1,50.
d) Del vigésimo sexto año al trigésimo: 2.
Durante dicho período de protección, deberá comunicarse a la correspondiente Delegación Provincial de la Consejería de Obras Públicas y Transportes cualquier transmisión de las viviendas con el fin de comprobar el cumplimiento de las transmisiones producidas y sin perjuicio de las autorizaciones que procedan.
BOJA núm. 165, 24 de agosto de 2005, pag.19
- Periodo legal de proteccion de 30 años para las VPO del plan 31/78 que creo que es el caso:
Art.1 Real Decreto Ley 31/1978, de 31 de diciembre, sobre politica de viviendas de proteccion oficial.
Las disposiciones del presente Real Decreto-ley serán aplicables a la construcción, financiación, uso, conservación y aprovechamiento de las viviendas que en la misma se regulan.
Existirá una única categoría de viviendas de protección oficial, que serán aquellas que, dedicadas a domicilio habitual y permanente, tengan una superficie útil máxima de noventa metros cuadrados y cumplan las condiciones, specialmente respecto a precios y calidad, que se señalen en las normas de desarrollo del presente Real Decreto-ley y sean calificadas como tales.
El régimen legal relativo al uso, conservación y aprovechamiento de estas viviendas durará treinta años, a partir de su calificación.
El RDL 31/78 es la base marco que rigió (y sigue rigiendo) los planes de vivienda. No obstante, trienal o cuatrienalmente se han ido publicando planes de vivienda que alteran algunas condiciones del RDL 31/78.
Además: cada CCAA ha ido promulgando su propia normativa, modificando parámetros de los planes vivienda y añadiendo nuevas figuras protegidas a cargo de sus presupuestos.
Por lo que estamos viendo en los foros, con todas las aportaciones que van llegando, las soluciones son distintas en cuanto a los aspectos que más interesan a los foreros:
1-el periodo de facultad de disponer
2-la retroactividad de autorización y tanteo
3-el periodo de descalificación.
En este contexto... pienso que el "periodo de calificación de 30 años de la ley 31/78 es casi... irrelevante: aqui lo importante, desde mi punto de vista y vistos los post de los foros-, es saber si se manteniene, para cada plan de vivienda, los puntos 1, 2 y 3. Y aqui está la polémica, puesto que las soluciones en cada CCAA son distintas. A saber lo que pretende la Junta de Andalucia: ¿una solución a la "madrileña"? ¿una solución a la "catalana"?
Un saludo, feliz año, y gracias por tus intervenciones Quinto: es un placer leerte.
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Dom, 01 Ene 2006 11:52 pmAsunto:
Hola, QUINTO MÁXIMO; encantada con tu participación.
Sí, la ley "básica" es la que describes. El problema surge cuando en la práctica las competencias están trasferidas a las CCAA...
Los precios de venta en segundas y posteriores transmisiones de vivienda protegida están controlados por cada CCAA (y, por suerte ó desgracia, las revisiones no se referencian al IPC, sino que lo hacen cuando consideran que "toca" hacerlo). El único tema que medianamente conozco es el relativo a Madrid (comunidad autónoma) y, actualmente, como están intentando recuperar la "cordura" y cerrar el "grifo" que ha permitido vender la VPO como libre con la connivencia del propio banco de la CAM (y que ha supuesto que el precio se haya disparado en general, porque cuando vender VPO, allá por el 90, era de lo ma´s complicado, por la negativa de los bancos a financiar..., pues lo precios en todas se retenían, y mucho)..., pues lo que decía, están intentando "cubrir" con medidas contra la venta de las VPO todas las viviendas protegidas que no han construido. Y, de hecho, y aparte leyes generales, sólo las calificadas con anterioridad al 30/Oct/78 son "libres" de hecho: para todas las demás, aunque llegasen a tener 30 años (de momento, no es posible por fecha), no se plantea la descalificación automática (sí supongo que el 2008, si no se han "anmistiado" masivamente más viviendas, prevean algo. Dar la descalificación a quien lo solicite para viviendas de más de 30 años de calificación, supongo).
Como indicaba, el problema son las competencias propias en cada Comunidad Autónoma. Algunas "normas" son generales: la de dedicarla a vivienda habitual, la de no ser propietario de otra vivienda protegida, la de los 70 ó 90 m2 útiles, y la de Oct/78..., en lo demás, hay tanta sutil variación de tipo autonómico, que da para un máster...
Un saludo y feliz año 2006 _________________ Ana S.T.
