Registrado: Jun 11, 2004 Mensajes: 476 Ubicación: Vinaros (CASTELLON)
Publicado: Dom, 13 Nov 2005 12:54 pmAsunto: CONSECUENCIAS DE COMPRAR VPO A PRECIO SUPERIOR AL LEGAL
Hola, acabo de leer en Portae.com este informe ( pulsar aqui para ver informe )en el que se comenta las consecuencias legales de la firma de contratos de compra venta VPO a precio superior al marcado, y parece ser que existen sentencias contradictorias del Tribunal Supremo ( que sienta jurisprudencia) al respecto. La primera posibilidad es que se dé validez al contrato, y a posterior se obligue al vendedor a la devolución del sobre precio, más las multas correspondientes, pero dando la venta como realizada( interesante para evitar fraudes ), o por el contrario otra sentencia en donde se declara la nulidad del contrato y la imposición de multas. Pero lo más curioso es el último parrrafo de este informe que cito:
Cita:
En la actualidad, las últimas sentencias del Tribunal Supremo parecen volver a la tesis inicial de la validez del contrato de compraventa, sin perjuicio de la imposición de las sanciones previstas por las normas administrativas en los términos expuestos anteriormente
¿que opinais al respecto?
¿alguien tiene conocimiento real de alguna de estas sentencias? _________________ Saludos Cordiales
José Luis
Publicado: Dom, 13 Nov 2005 1:36 pmAsunto: Agrego y pregunto....
Es un tema interesante... y mas ahora...
Segun personas que conosco (jueces..y casi jueces)... si el contrato vale.. lo vale entero... es decir.. con el precio y demas cosas...y por lo tanto.. si corresponde penalizarlo...
Es que si el contrato vale en todo menos en el precio... no hay fraude.. por lo tanto no te pueden penalizar con sanciones administrativas.
Porque no se puede penalizar la intension de defraudar....(sinó iriamos todos detenidos)...
Ahora bien.. la pregunta... ahora con el tema nuevo de que pueden ejercer el retracto....que pasa??
Yo estoy por comprar... y voy a pagar un poco mas de lo excriturado.... por motivos que no vienen al caso....pero si ejercen el retracto desde la comunidad... quien me da la diferencia???? porque la comunidad me da el precio legal mas los gastos de notaria... hasta ahí bien.... pero el resto?? eso que yo acordé por los motivos que sean... quien se hace cargo???
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Lun, 14 Nov 2005 9:40 pmAsunto: Re: Agrego y pregunto....
Argento escribió:
Es un tema interesante... y mas ahora...
Segun personas que conosco (jueces..y casi jueces)... si el contrato vale.. lo vale entero... es decir.. con el precio y demas cosas...y por lo tanto.. si corresponde penalizarlo...
Es que si el contrato vale en todo menos en el precio... no hay fraude.. por lo tanto no te pueden penalizar con sanciones administrativas.
Porque no se puede penalizar la intension de defraudar....(sinó iriamos todos detenidos)...
Ahora bien.. la pregunta... ahora con el tema nuevo de que pueden ejercer el retracto....que pasa??
Yo estoy por comprar... y voy a pagar un poco mas de lo excriturado.... por motivos que no vienen al caso....pero si ejercen el retracto desde la comunidad... quien me da la diferencia???? porque la comunidad me da el precio legal mas los gastos de notaria... hasta ahí bien.... pero el resto?? eso que yo acordé por los motivos que sean... quien se hace cargo???
Saludos
La persona a quien compraste, obviamente. Pactarlo en privado. Igual no sirve de nada (podría alegar que consentiste en la intención de defraudar, ó algo así) pero es la única arma legal que se me ocurre... _________________ Ana S.T.
En Aranzadi y la ley casi no he encontrado nada reciente de superiores. He estado mirando sentencias de audiencia y realmente se constatan contradicciones.
La que os transcribo no es de tribunal superior pero es una apelación . La historia parece una novela de misterio con un final imprevisto para los demandantes (en este caso los vendedores). Supongo que hay un tema de dinero negro que no queda reflejado en la sentencia.
_________________________________________________________
En Pamplona, a veinte de noviembre del año dos mil uno.
Vistos por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra, constituida por los Ilmos. Sres. Magistrados que al margen se expresan, en grado de apelación, el presente Rollo Civil de Sala núm. 104/2001, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. Cinco de Pamplona, en los autos de Juicio de Menor Cuantía núm. 370/2000, siendo parte apelante: los demandados don Alfredo G. F. L. y doña Maite P. J., representados por el Procurador señor M. A. y asistidos del Letrado señor Z. L.; y demandantes don Miguel E. J. y doña Ana Belén M. P., representados por la Procuradora señora M. C. y asistidos del Letrado señor B. A.
Siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado don Juan Manuel Fernández Martínez.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO Se admiten los de la sentencia de instancia.
SEGUNDO Por el Juzgado de Primera Instancia núm. Cinco de Pamplona se dictó sentencia de fecha 20 de febrero de 2001, en los autos de Juicio de Menor Cuantía núm. 370/2000, cuyo fallo es del siguiente tenor literal:
"Que estimando la demanda formulada por Miguel E. J. y Ana Belén M. P. contra Alfredo G. F. y Maite P. J., debo declarar y declaro nulo el contrato de compraventa celebrado entre las partes de fecha 19 de abril de 1999, sobre la vivienda y anejos sita en Pamplona, calle Cascalleta núm. ..., condenando a los demandados al pago de las costas y a entregar a los actores la posesión del piso, trastero y plaza de garaje a que refieren dicho contrato, con devolución por parte de éstos de los 10.000.000 de ptas., entregados a cuenta".
TERCERO Contra la indicada sentencia, se interpuso en tiempo y forma recursos de apelación por la representación procesal de la parte demandada, el cual fue admitido a trámite en ambos efectos, emplazándose a las partes ante este Tribunal, donde comparecieron y previa su instrucción, se señaló el día 31 de octubre para deliberación y fallo del recurso.
CUARTO En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
No se aceptan los Fundamentos de Derecho de la sentencia apelada, rechazándose expresamente.
PRIMERO Las presentes actuaciones se iniciaron en virtud de demanda interpuesta por la representación de los Sres. E.-M., en adelante los vendedores, contra los Sres. G.-F. P. en solicitud de que se declare la nulidad del contrato de compraventa celebrado en su día, condenándose a los demandados a la devolución de lo adquirido, con derecho a percibir la parte del precio satisfecho a la firma del contrato privado.
La parte actora alega como fundamento de la acción ejercitada la imposibilidad de cumplir lo pactado, ya que al tratarse de una vivienda de protección oficial la modificación normativa -operada en virtud del Decreto Foral 621/1999, de 20 de diciembre (LAN 1999, 423), ampliando de cinco a doce los años que deben transcurrir para la descalificación voluntaria de las viviendas de dicha naturaleza- impedirá la elevación a escritura pública en la fecha pactada en el documento privado, no pudiendo, en consecuencia, percibir la totalidad del precio en dicho momento.
El juez "a quo" estimó dicha demanda, si bien no por los motivos alegados sino por aplicación de la teoría de la cláusula "rebus sic stantibus", estimando que mantener la eficacia del contrato originaría un gran perjuicio económico al vendedor.
De tal pronunciamiento discrepa la parte demandada, quien interesa su revocación en esta alzada. El recurso ha sido impugnado de adverso, solicitando su desestimación.
SEGUNDO El recurso ha de ser estimado y ello por las siguientes razones.
De todo cuanto se argumenta en la sentencia sólo podemos mostrar nuestra conformidad con lo expuesto al comienzo del fundamento jurídico primero, al señalar que nos encontramos ante un contrato válido, sin que quepa hablar de causa ilícita.
Como es sobradamente conocido, así por todas la Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Superior de Justicia de Navarra de 27 de noviembre de 1996 (RJ 1996, 8079) -que contiene, a su vez, una profusa referencia jurisprudencial-, la validez y eficacia, en el orden civil, de los contratos de compraventa atinentes a viviendas de protección oficial, no depende del cumplimiento de las disposiciones administrativas reguladoras de la materia, sin perjuicio, obviamente, de que la infracción de tal legislación comporte en el orden administrativo la imposición de las pertinentes sanciones y la pérdida de beneficios.
Por lo tanto ninguna duda cabe acerca de que el contrato concertado en su día entre los litigantes fue un negocio jurídico perfectamente válido, si bien, hemos de decirlo sin ambages, de dudosa moralidad por parte de los vendedores, quienes al amparo de una legislación tuitiva y protectora de los menos favorecidos económicamente, pretendieron obtener un pingüe beneficio al venderla por el doble de lo pagado.
Por lo que acabamos de exponer, resulta un sarcasmo decir que "la venta del piso sin el expediente de descalificación y devolución de ayudas y por precio superior al máximo legal para VPO convertiría la causa en ilícita por ir contra ley...", como afirma la parte vendedora en la fundamentación jurídica de su demanda. El contrato litigioso vulneró la normativa reguladora de tales viviendas desde el momento en que se concertó, lo cual, sin embargo, por lo antedicho, no obsta a su eficacia en el ámbito civil.
TERCERO Esta Sala no comparte el criterio del juzgador "a quo", otorgando amparo a una pretensión tan carente de fundamento como la ejercitada en la presente litis, resultando inadmisible que pueda sostenerse que el perjuicio económico sufrido por el vendedor autoriza la resolución del contrato, lo que comporta, ni más ni menos, el desalojo de la vivienda por sus propietarios, cuyo interés al parecer no es tan digno de protección.
La aplicación, además, de la doctrina relativa a la cláusula "rebus sic stantibus", con plasmación normativa en la Ley 493.3º del Fuero Nuevo (RCL 1973, 456 y RCL 1974, 1077 y NDL 22212), ni fue invocada, ya no solo "ad nominem" sino que ni siquiera en su vertiente fáctica, en el escrito de demanda, ni cabe su apreciación al no concurrir, en absoluto, los presupuestos que pueden justificar su aplicación.
Por ello la decisión judicial no sólo carece de fundamento sino que es también incongruente.
CUARTO El contrato celebrado entre los litigantes en su día es un negocio absolutamente eficaz que obliga a su cumplimiento a ambas partes, debiendo especialmente la parte vendedora proceder a otorgar escritura pública en la fecha pactada si es requerido a ello por la compradora. Y si la parte vendedora no puede cumplir con la obligación por ella asumida de descalificar la vivienda, habrá de soportar las consecuencias que de ello se deriven; resultando absurdo pensar que su propio incumplimiento le pueda autorizar a imponer la resolución a quien nada ha incumplido.
QUINTO La palmaria ilegalidad del contrato expuesto sin rubor alguno ante un Tribunal de Justicia, ha de ser puesta en conocimiento de las autoridades administrativas competentes a los efectos que sean oportunos, para lo cual dedúzcase el oportuno testimonio al Departamento de Medio Ambiente, Ordenación del Territorio y Vivienda del Gobierno de Navarra.
SEXTO En virtud de cuanto antecede el recurso ha de ser estimado, lo que comporta la desestimación de la demanda rectora del presente procedimiento, debiendo absolver a los demandados de los pedimentos contra ellos formulados, condenando a la parte actora al pago de las costas procesales causadas en la primera instancia.
En cuanto a las originadas en esta alzada no procede verificar especial imposición de las mismas, dada la estimación del recurso.
Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente apelación,
FALLO
Que estimando el recurso interpuesto por el Procurador señor M. A., en representación de don Alfredo G. F. L. y doña Maite P. J., contra la Sentencia de fecha 20 de febrero de 2001, dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. Cinco de Pamplona, en el Juicio de Menor Cuantía núm. 370/2000, debemos revocar y revocamos la misma y dictar otra desestimando la demanda formulada por la Procuradora señora Martínez Chueca, en nombre y representación de don Miguel E. J. y doña Ana Belén M. P., frente a don Alfredo G. F. L. y doña Maite P. J., absolviendo a los demandados de los pedimentos contra ellos deducidos, condenándoles al pago de las costas causadas en la primera instancia.
Dedúzcase testimonio del contrato referenciado en la demanda y remítase al Departamento de Medio Ambiente, Ordenación del Territorio y Vivienda del Gobierno de Navarra.
Con imposición a la parte actora de las costas originadas en la primera instancia, sin que proceda verificar especial imposición de las originadas en esta alzada.
Así por esta nuestra sentencia, la pronunciamos mandamos y firmamos.
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Mar, 15 Nov 2005 6:11 pmAsunto:
Apasionante sentencia...!!!
Que confirma, eso sí, eso que tanto repetimos algunos de que los contratos suscritos voluntariamente entre sus comparecientes tienen absoluta validez legal (y si una de las partes lo incumple la otra tiene derecho a "obligarla" a darle el fin pactado, sea por el medio que sea, incluida la sentencia judicial), pero... que cae en contradicción absoluta con lo que se supone "legal" con respecto a los precios de venta de las viviendas protegidas. Claro que, supongo, después de esto llegaría la Administración con sus reclamaciones correspondientes, y sus sanciones, y....
O yo cada vez entiendo menos nada. _________________ Ana S.T.
Nt, ¡¡¡No te vayas nunca!! _________________ "El suelo no puede servir para financiar los ayuntamientos y los partidos políticos" (La Trujillo, Ministra de Vivienda)
Apasionante sentencia...!!!
Que confirma, eso sí, eso que tanto repetimos algunos de que los contratos suscritos voluntariamente entre sus comparecientes tienen absoluta validez legal (y si una de las partes lo incumple la otra tiene derecho a "obligarla" a darle el fin pactado, sea por el medio que sea, incluida la sentencia judicial), pero... que cae en contradicción absoluta con lo que se supone "legal" con respecto a los precios de venta de las viviendas protegidas. Claro que, supongo, después de esto llegaría la Administración con sus reclamaciones correspondientes, y sus sanciones, y....
O yo cada vez entiendo menos nada.
Sips Namar. Lo que me ha llamado la atención de la sentencia es que... presuponemos que esa "validez legal del contrato" habitualmente favorecerá al vendedor (que en definitiva es quien redacta el contrato).
Igual yo me he montado una película pq la sentencia no lo explica del todo. Pero más o menos me lo imagino así:
El vendedor firma contrato privado con comprador y compromete parte de la venta en negro hablando de descalificación o de que "no pasa nada". En el momento de formalizar escritura resulta que tal descalificación no se ha producido y el comprador se niega a pagar el negro. El vendedor pide "marcha atras" y recuperar la vivienda devolviendo lo entregado hasta el momento. Le dan la razón en primera instancia. El comprador recurre y la sentencia le es favorable. Todo esto al margen de posibles sanciones administrativas.
En definitiva comprador escritura a precio legal sentencia en mano¿¿??. Me gustaria saber si la historia se acabó así!
Registrado: Jun 11, 2004 Mensajes: 476 Ubicación: Vinaros (CASTELLON)
Publicado: Mie, 16 Nov 2005 8:59 amAsunto:
Hola, muy buen ejemplo esta sentencia nt, de lo que comentaba al principio, no hay unanimidad legal al respecto, y vista esta sentencia, ¿sería posible , demandando al vendedor, comprar una Vpo sin descalificar, al precio oficial....? cuidadin.
gracias de nuevo _________________ Saludos Cordiales
José Luis
En este caso es la existencia de un contrato privado el que determina la sentencia. Si no hubiera contrato privado previo (pactado libremente por las partes) evidentemente el juez no habría dado la razón al comprador.
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Mie, 16 Nov 2005 5:40 pmAsunto:
INMOVE escribió:
Hola, muy buen ejemplo esta sentencia nt, de lo que comentaba al principio, no hay unanimidad legal al respecto, y vista esta sentencia, ¿sería posible , demandando al vendedor, comprar una Vpo sin descalificar, al precio oficial....? cuidadin.
gracias de nuevo
Hola. Pues yo siempre he pensado que sí (y, de hecho, cuando la diferencia entre los valores legales de venta de las VPO de promoción privada y los que se estaban "declarando" en las libres era mínima, y, por tanto, el comprar una ú otra se hacía en función a que al cliente le gustase más) yo sí que advertía de ésto a los vendedores:cuidadito, que, afortunadamente, es el banco quien presta el dinero y es quien va a llevar a la notaría el cheque a tu nombre (en estos casos, lo pedía así de claramente "que es una VPO, así que los cheques al vendedor en el notario, no vaya a perderse nadie por el camino"), porque un día nos va a venir un comprador asesorado por algún "amigo listo" y va a impugnarnos la escritura porque estamos escriturando por la cantidad legal pero en privado habeis pactado otro precio... y si en las viviendas libres no hay problema -se escritura por el precio real, y punto-, en las VPO te puedes encontrar con que no cobres la diferencia...."
Ya digo que hablo de la época en que, en la zona en que yo trabajo, los precios eran idénticos (en muchas ocasiones, tuve que calcular el precio de escrituración de viviendas libres como si fuesen VPO, porque, como éstas suelen ser grandes en esta zona... me servía como argumento cuando alguien quería escriturar muy bajo), los bancos prestaban sin pararse a valorar el tipo de vivienda (simplemente, añadían una claúsula en que se decía que el comprador debía iniciar los trámites para la descalificación del inmueble a la mayor brevedad y que autorizaba a la entidad para hacerlo en caso de que, por impago, se vieran obligados a iniciar los trámites de embargo y subasta de la misma, siendo los gastos originados por esta descalificación con cargo al propietario), y la mayor parte de la agencias ni sabían, realmente, qué era una VPO y a qué se comprometía el comprador al adquirirla (algunos se extrañaban mucho cuando se enteraban de que yo, en estos casos, lo primero que decía a los compradores es que se censasen antes de tres meses en esa dirección, aunque no pensasen habitarla de momento. Ó cuando alguien me comentaba que había intentado "apuntarse" a una cooperativa porque iban a construir pisos nuevos... y le habían dicho que, por ser dueño de su casa, ya no podía comprarse una de ésas...No les habían explicado,en serio, qué era una VPO.)
La sentencia es tan puramente lógica como absolutamente contradictoria. Yo también supongo que no quedaría todo así: que se devolverían cantidades ó que (por puro sentido común) la Administración tomaría cartas en el asunto.Porque, si al final los compradores pudieron adquirir el inmueble, pero a preciode escrituración de "libre"... pues sería aún más raro, la verdad. No creo que nadie "acepte" esa opción, sabiendo que, legalmente, puede exigir que se la vendan a precio oficial... No deja de ser curiosa, la verdad... _________________ Ana S.T.
Yo tengo una duda respecto a este tema. Mi caso es que tengo una vivienda VPP que quiero vender y me limitan el precio, por supuesto. Pero qué pasa con todas las mejoras y complementos varios que he realizado y que me han costado mucho dinero? no puedo hacer un contrato privado con el comprador en el que diga que me está pagando esas mejoras, a parte del precio de escrituración? eso también es ilegal?
Muchas gracias.
Tu puedes vender la VPO a precio máximo permitido.
La silla que tu abueka te dejo en herencia pero que para ti y casulamente para el comprador de la VPO tiene un valor sentimental de aproximadamente 15 millones de pesetas y puedes hacer un contrato privado vendiendo dicha silla.
El problema esta en que si tu comunidad tiene derecho de tanteo y retracto sobre tu vivienda, se quedara con tu vivienda y te pagara el precio máximo permitido.
El futuro comprador de VPO se quedará sin casa pero eso si tendrá una silla muy bonita que le costo 10 millones de pesetas.
Si la comunidad no ejerce el derecho de tanteo y retracto, una de dos, o el futuro comprador tiene 10 millones ahorrados o el banco posiblemente no le dara un prestamo de 10 millones para comprar la silla porque casuelmente el banco no le encuentra nuingun valor a dicha silla
