Publicado: Sab, 19 Nov 2005 12:07 amAsunto: Sobre la Orden 2907/2005: reflexiones y dudas
Hola: ya sé que hay varias conversaciones abiertas sobre este asunto, pero durante las últimas semanas he mirado a fondo la legislación y la información que ofrece la Comunidad de Madrid y, visto que por aquí hay personas versadas en leyes y con experiencia en estos asuntos, quisiera compartir mis reflexiones y plantear mis dudas, por si las primeras son útiles y por si alguien puede resolver las segundas. Aviso de que el mensaje será largo...
1.- La jerarquía normativa: Bien, parece ser que hay dos etapas: antes de la Orden 2907/2005 y después de la misma. Antes no había que hacer nada especial, ahora hay numerosas trabas burocráticas y la amenaza de ejercer el derecho de tanteo por parte de la Comunidad de Madrid. ¿Implica eso que la Orden ha modificado algún aspecto legal ya existente? No lo sé, pero si así fuera, por el principio de jerarquía normativa no podría modificar ninguna norma de rango superior a ella. Por lo tanto, en todos los aspectos, la legislación aplicable (en el caso de mi vivienda, el Real Decreto-Ley 31/1978, el Real Decreto 3148/1978, que desarrolla el anterior, la Ley 9/2001 de la Comunidad de Madrid, la Ley 9/2003, también de la CM y el Decreto de febrero último que aprueba el Reglamento de Viviendas Protegidas de la CM) no se ha modificado. La Orden sólo tiene como novedad indicar una serie de municipios en los que la CM se reserva el derecho de tanteo (que ya tenía según la Ley del Suelo) e indica dónde se han de comunicar la intención de vender y la compra (aspectos que ya fueron regulados en la Disposición Adicional 3ª de la Ley 8/2003, que modificó la Ley del Suelo introduciendo los siguientes cambios en el artículo 184:
Cita:
Se modifica el número 1 y se adiciona un número 3 al artículo 184 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, quedando redactados en los siguientes términos:
"1. Los propietarios de terrenos, construcciones y edificaciones sujetos a los derechos de tanteo y retracto, que pretendan realizar actos jurídicos sujetos a estos derechos, deberán notificar su propósito de llevarlos a cabo al registro administrativo de la Administración titular de los mismos, en debida forma. Igualmente, deberá notificarse la realización de dichos actos una vez producidos.
La notificación a los Ayuntamientos que carezcan de registro propio se practicará en el de la Consejería competente en materia de ordenación urbanística, la cual lo comunicará al Ayuntamiento correspondiente, en el plazo máximo de quince días hábiles desde su entrada en el registro.
(...)
3. Los derechos de tanteo y retracto podrán ejercitarse respectivamente en el plazo de tres meses desde la notificación a que se refiere el número 1. El derecho de retracto podrá ejercitarse siempre que no se hubiese efectuado la notificación a efectos del ejercicio del derecho de tanteo, se omitiera en ella alguno de los requisitos exigidos por la legislación aplicable o resultase inferior el precio efectivo de la transmisión o menos onerosas las restantes condiciones de ésta.
En el supuesto de no practicarse las notificaciones a que se refiere el presente artículo, el derecho de retracto podrá ejercitarse en el plazo de tres meses desde que la correspondiente Administración tuviera conocimiento fehaciente del acto jurídico sujeto.
Por lo tanto, nada nuevo que no estuviera en vigor desde abril de 2003.
2.- ¿Cuánto dura el derecho de tanteo?: La ley del Suelo, en su artículo 181.2 dice:
Cita:
El plazo máximo de sujección de las transmisiones al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto será de ocho años, a contar desde la aprobación de la correspondiente delimitación.
Yo pregunté en Braganza por eso (mi casa tiene más de ocho años) y me contestaron que, según la nueva Orden, la CM tenía derecho de tanteo indefinido. Cierto es que la Orden distingue entre la primera y las segunda y posteriores transmisiones, pero la Ley no hace esos distingos. Cuando señalé esto en Braganza, me remitieron a la Ley 9/2003, que se refiere al régimen sancionador en materia de viviendas protegidas (sólo habla de sanciones ante faltas) y en la que se modifica la Ley del Suelo como he indicado en el apartado anterior. Aquí, pues, me surge la duda: ¿el artículo 181.2 no es aplicable a este caso? Porque la Orden 2907 se refiere en su propio título y en su preámbulo al artículo 181 de la Ley del Suelo.
3.- La Guía de Venta de Viviendas protegidas: La CM ha publicado esta guía el día 10 de noviembre. Creo que es tan ambigüa que está hecha para confundir más que para ayudar. De ella quisiera destacar un par de cosas: En mi caso (VPO de promoción privada), indica que en las zonas delimitadas hay que solicitar siempre permiso de venta (o al menos eso se entiende), mientras que en los municipios no comprendidos este permiso no hay que pedirlo si han transcurrido más de cinco años desde la concesión del préstamo cualificado. Esto lo destaco porque hay una importante diferencia entre "permiso de venta" y "notificación de la intención de vender", de la que luego hablaré. Volviendo a esto: si resulta que en la zona de la que no habla la Orden las cosas siguen igual que antes (porque las instrucciones que había en la CM para la venta de vivienda protegida antes de la publicación de la nueva Guía se indicaba claramente que en viviendas con más de cinco años no había que pedir autorización, sin hacer distinciones entre zonas), ello implica que esa supuesta obligación de "pedir autorización" viene dada por la Orden 2907, en la que en ningún momento se habla de autorizaciones sino de notificación. ¿Hay acaso alguna otra normativa en la que se indique cuándo hay que pedir autorización (repito que hay una diferencia importante)? Porque ni en el Real Decreto-Ley 31/1978, ni en el Real Decreto 3148/1978, ni en el Reglamento de Viviendas de la CM se dice que haya que pedir ese permiso, sólo que las VPO de promoción pública (ojo) no se pueden transmitir intervivos durante los primeros cinco años. ¿Existe esa normativa aparte de lo que yo he citado?
4.- La diferencia entre "autorización" y "notificación": Como digo, tengo mis dudas sobre si hay que pedir autorización para vender una VPO de promoción privada con más de cinco años. Lo que es obligatorio (¡y no desde la Orden 2907, sino desde la Ley 9/2003!) es notificar la intención de venderla a quien tiene los derechos de tanteo y retracto (la CM) y luego que el comprador notifique su adquisición. La diferencia es muy importante: si sólo hay que notificar, la CM tiene tres meses para ejercer el derecho de tanteo y, si no contesta, se entiende que ha renunciado a él. Si, por contra, hay que pedir autorización, la CM tiene seis meses para contestar y el silencio administrativo es negativo, esto es, si no contesta no autoriza la venta. Repito la duda: ¿en qué norma legal se regula cuándo hay que pedir autorización?
5.- Yo presenté en el Registro de la C/Maudes la notificación el pasado 27 de octubre, o sea, dos semanas antes de la publicación de la Guía. Siguiendo escrupulosamente lo estipulado en la disposición Tercera de la Orden 2907, les notifiqué mi intención de vender la vivienda, con el precio según módulo y adjuntando fotocopia de las escrituras y una nota simple del Registro de la Propiedad para la descripción de la vivienda y para dar los datos registrales. Según la Orden eso es lo que hay que hacer:
Cita:
La notificación del propósito de realizar la enajenación deberá efectuarse antes de la misma, haciendo constar la decisión de efectuar la transmisión, las características de las fincas, los datos registrales, descripción y precio. Después de la transmisión, la misma deberá ser notificada por el adquiriente, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que se formalizó
Además, cuando hablé con la Oficina de Vivienda (antes de la publicación de la malhadada Guía) me dijeron que debía hacer lo que precisamente he hecho, no me dijeron nada de autorizaciones de venta.
Por ninguna parte se habla de autorizaciones ni nada parecido en la dichosa Orden.
6.- Como conclusión, os copio el comienzo de un escrito que hizo un notario ante la consulta de una oficina bancaria:
Cita:
La Orden 2907/2005 de 23 de septiembre ha declarado -de una manera discutible dado su rango legal y técnicamente muy defectuosa- sujetas a los derechos de tanteo y retracto a favor de la Comunidad de Madrid...
Espero que le sirva a alguien y que alguien resuelva mis dudas. El próximo miércoles vamos a Maudes.
Publicado: Sab, 19 Nov 2005 12:35 amAsunto: Vivienda de Protección Oficial: Sobre la Orden 2907/2005: re
Pacol me encantaria ponerme en contacto contigo yo he presentado tambien la solicitud en maudes 677527251 me dejas mensaje y te llamo y llamada perdida llevo llendo a MAUDES desde el 21 octubre todos los miercoles y creo que ni ellos se aclaran, un saludo
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Sab, 19 Nov 2005 1:06 amAsunto:
Hola. Creo que en lo "aprobado" el pasado octubre realmente no se modifica en nada la ley, ni se preveen normas que, como indicas y documentas, no existieran ya. Creo que el tema más bien busca aplicar una ley que, por desidia, interés de los bancos en prestar dinero, del gobierno (del color que sea) en mover la economía..., se estaba obviando. ¿Los principales perjudicados? Quienes adquirieron una VPO de segunda ó posterior trasmisión, aceptando como normal el pago en "negro" (que tampoco lo era tanto, que en muchas ocasiones el banco que financiaba hasta el 100% del valor como "libre" y aceptaba escriturar como la VPO que era... se trataba de la Entidad propiedad de la Comunidad de Madrid; vamos a dejarnos ahora de hipocresías).
Quizá todo quede en nada, ó sirva para que, de rebote, baje algo el precio de las viviendas. Pero, en determinadas zonas de la CAM, con abrumadora mayoría de viviendas protegidas seminuevas, que se vendían, de hecho, por precios superiores sin más trámite que el denominado "silencio administrativo", el parón que va a ocasionar todo esto a medio plazo va a ser lo bastante llamativo como para que la gente reaccione. No sé en qué sentido, pero sí que se va a reacionar (habrá casos de gente que no pueda cumplir compromisos con otros, contando con la venta de su VPO para poder comprar otras viviendas, corriendo el riesgo de perder, por incumplimiento de fechas, reservas de viviendas en operaciones enlazadas....)
Seguiré leyendoos a ver cómo evoluciona todo esto. Y mucha suerte en Maudes, en serio. _________________ Ana S.T.
Publicado: Sab, 19 Nov 2005 9:55 amAsunto: Re: Vivienda de Protección Oficial: Sobre la Orden 2907/2005
Ares escribió:
Pacol me encantaria ponerme en contacto contigo yo he presentado tambien la solicitud en maudes 677527251 me dejas mensaje y te llamo y llamada perdida llevo llendo a MAUDES desde el 21 octubre todos los miercoles y creo que ni ellos se aclaran, un saludo
Tengo el móvil un poco chuchurrío. Si quieres, mándame un correo a pacol@db.uc3m.es
Quería añadir un par de cosas relacionadas con la Guía de Venta de Viviendas protegidas que ya comenté que publicó la CM el pasado día 10:
1.- Sobre el propósito de echarse atrás del vendedor si la CM pretende ejercer el derecho de tanteo dice textualmente:
Cita:
Si la Administración ejerce el derecho de tanteo sobre la vivienda, ¿puede el propietario echarse atrás en su propósito de vender?
NO (lo ponen así, en mayúscula y con negrita)
Si el propietario no acepta la venta de la vivienda a favor de la Administración (se niega a la firma de la correspondiente escritura de adquisición y/o a percibir el precio), será objeto de demanda judicial, a efectos de que por los Tribunales de Justicia se otorgue en su nombre la correspondiente escritura)
¿Es esto legal? ¿No parece una expropiación forzosa? Yo cuando fui a Maudes y pregunté por esto, el funcionario que recogió mi documentación me dijo que sí me podía volver atrás, pero en ese momento intervino una compañera suya para decir que no, que la cosa no estaba tan clara, que si ocurría eso, yo tendría que... ¡anular mi notificación!
2.- En varios puntos de la Guía (inlcuido el impreso de solicitud de autorización) se dice lo siguiente:
Cita:
El plazo de resolución de la autorización de venta de la vivienda es de seis meses a contar desde la fecha en que la solicitud haya tenido entrada en el registro del órgano competente para su tramitación.
Pasado dicho plazo sin haber recibido notificación con la resolución dictada, la solicitud podrá entenderse desestimada
Pero luego dice:
Cita:
¿Qué documentación tiene que presentar el vendedor al Notario?
El vendedor deberá presentar al Notario la Resolución de la Comunidad de Madrid autorizando la venta.
En el caso de que el vendedor no disponga de dicha Resolución porque la Administración no ha contestado dentro del plazo habilitado al efecto, deberá presentar al Notario:
- La solicitud de autorización de venta registrada.
- La documentación que acredite que ha transcurrido el plazo máximo de que dispone la Administración para dictar resolución expresa
Vamos a ver: ¿no hemos quedado que si la Administración no contesta en seis meses la solicitud queda desestimada? ¿Entonces cómo nos dicen que si no han contestado vayamos con la copia de la solicitud al Notario? Me da la sensación de que alguien con muy pocas luces ha hecho un refrito tipo "copia y pega" de normativas absolutamente inconexas.
Coincido con la interpretación de Namar: en definitiva "nada nuevo" excepto la prioridad para la compra por parte de la CAM. Pienso que no impone nuevas limitaciones. Claro que todo es discutible y sujeto a interpretación. Y desde luego la CAM va a tener que explicar qué criterios usa para ejercer o no ese tanteo: una cosa es la discrecionalidad y otra la arbitrariedad.
Sobre la jerarquia normativa: efectivamente, como dices, la orden se sustenta en una ley (Ley del suelo de la CAM). La ley es jerarquicamente superior a cualquier Real Decreto.
En cuanto a:
Cita:
La Orden 2907/2005 de 23 de septiembre ha declarado -de una manera discutible dado su rango legal y técnicamente muy defectuosa- sujetas a los derechos de tanteo y retracto a favor de la Comunidad de Madrid...
Tanto si es cierto como si no, el caso es que habrá que esperar a las primeras resoluciones, recursos y contenciosos para dilucidarlo. Y ese va a ser un proceso lento. Y caro si las personas que consideran vulnerados derechos no se organizan y aunan esfuerzos.
Una posibilidad (pienso en varias personas que han escrito en los foros buscando abogados especialistas etc.). Juntarse unos cuantos (de hecho puede hacerse individualmente) y reclamar la intervención del Defensor del Pueblo: no cuesta un duro, puede hacerse incluso por internet y responden. Aunque, repito, yo no veo motivo legal.
Pacol: ¿tu o alguien puede colgar en estos foros el modelo de solicitud? A ver que es exactamente lo que pedis. Si lo colgais hago una consulta con los abogados de vivienda de mi CCAA, a ver que opinan.
Aqui hay algo que no entiendo: una cosa es la autorización de venta -que siempre ha existido- y otra el tanteo y retracto-que es consecuencia de la nueva orden-.
¿No se estaran mezclando las dos cosas? Un simple impreso puedo ser más peligroso que una ley!
Pacol: ¿tu o alguien puede colgar en estos foros el modelo de solicitud? A ver que es exactamente lo que pedis. Si lo colgais hago una consulta con los abogados de vivienda de mi CCAA, a ver que opinan.
Pacol, me ha gustado tu comentario, deja un poco en evidencia una cierta improvisación en todo este tema de los derechos de tanteo y retracto. Improvisación que confirma el poco presupuesto asignado para realizar esta política. Y ya sabemos que las políticas sin el correspondiente recurso económico son “papel mojado”.
Creo que si le llega tu comentario al jefe del que ha confeccionado la guía, alguien va a sufrir "un pequeño tirón de orejas" y como se entere la Sra. Ministra ya tenemos tema para "tirar en cara" al PP durante mes y medio. _________________ "El suelo no puede servir para financiar los ayuntamientos y los partidos políticos" (La Trujillo, Ministra de Vivienda)
