Publicado: Vie, 25 Nov 2005 10:45 pmAsunto: tendré problemas?
Buenas:
No se si me podrá ayudar alguien:
Quiero comprar a un conocido un piso vpp de 5 años, me ha enseñado la autorizacion de venta de la c.de madrid con fecha 10 de abril de 2005, en la cual no indica nada de la cantidad por la que quiere vendermela ni que no ejercen el derecho de tanteo (creo que todavia no habia salido la ley).
Por miedo al derecho de retracto de la c.madrid me he informado en la calle maudes y me han dicho que al ser la autorizacion anterior a la entrada en vigor de la ley, la autorizacion esta en vigor y que lo único que debo de hacer es hacerles llegar la informacion del precio real de compra.
Mi pregunta es: ¿una vez comprada la casa por la que vamos a pagar 40000 € en B, pueden ejercer el derecho de retracto, debiendo ceder la casa y perdiendo este dinero?o al tener la autorizacion anteriormente no me vere afectado. La c.madrid me dice que no se ejercera, pero no me fio. ¿que pensais vosotros?
Publicado: Vie, 25 Nov 2005 11:40 pmAsunto: Re: tendré problemas?
pet escribió:
Mi pregunta es: ¿una vez comprada la casa por la que vamos a pagar 40000 € en B, pueden ejercer el derecho de retracto, debiendo ceder la casa y perdiendo este dinero?o al tener la autorizacion anteriormente no me vere afectado. La c.madrid me dice que no se ejercera, pero no me fio. ¿que pensais vosotros?
Si la finca tiene derecho de retracto, pueden ejercerlo.
Siempre que hacéis este tipo de preguntas me quedo con la sensación de que el derecho de tanteo y retracto le ha salido al piso como si de un grano se tratara y no es así. El derecho de tanteo y retracto se pacta cuando se hace la transmisión de la finca y queda reflejado en la escritura de propiedad y también en el Registro de la Propiedad y no va a sufrir modificación hasta que venza por plazo o exista renuncia por parte del vendedor. Es decir, ninguna Orden, ni siquiera una Ley puede gravar la finca con un derecho de tanteo y retracto, este siempre nace en una transmisión. (Iba a afirmar que sólo en la última, pero no estoy totalmente seguro)
Por poner un ejemplo para que se entienda, una Orden no puede gravar con una hipoteca una finca, la hipoteca nace de un acuerdo entre partes como garantía de la devolución del dinero prestado.
¿40.000 € en B? Que peligro, … y luego nos quejamos que sube el precio de los pisos. _________________ "El suelo no puede servir para financiar los ayuntamientos y los partidos políticos" (La Trujillo, Ministra de Vivienda)
Pipiolo: no acabo de estar de acuerdo. Si puede nacer un derecho de tanteo que no existia. Por ejemplo, se usa habitualmente en las modificaciones de planeamiento.
Lo que si estoy de acuerdo, es que de ese derecho de tanteo no derivan obligaciones nuevas para el vendedor: si tenia derecho a vender a precio libre, pues el tanteo es a precio libre. Y si había limitacion de precio a VPO pues el tanteo se ejercerá a precio de VPO.
El conflicto nace del fraude en la venta de VPO como libres.
Incluso un ayuntamiento (al menos en Catalunya y de acuerdo con la ley de urbanismo) puede declarar una zona de derecho a tanteo (por ejemplo una zona donde se van a producir en el futuro importantes inversiones públicas). Solo significa que tiene prioridad en las transmisiones, nada más (el precio que paga es el que pide/puede pedir el propietario)
o sea, tengo que ir al registro de la propiedad para ver si existe sobre la finca derecho de tanteo y retracto?
A demás me han enseñado las escrituras y no indican nada de este derecho o retracto. solo habla del decreto 43/1997 de trece de marzo en su articulo 27 "limitaciones a la facultad de disposicion" donde segun lo indicado me la pueden vender.
¿esto indica segun has dicho que no pueden ejercer sobre mi una vez comprada la casa el retracto?
Pipiolo: no acabo de estar de acuerdo. Si puede nacer un derecho de tanteo que no existia. Por ejemplo, se usa habitualmente en las modificaciones de planeamiento.
¿Y estas segura que recibe ese nombre? _________________ "El suelo no puede servir para financiar los ayuntamientos y los partidos políticos" (La Trujillo, Ministra de Vivienda)
Lo que no te puedo asegurar es que en todas las CCAA sea igual, puesto que depende de la Ley del Suelo o de Urbanismo vigente en cada CCAA. Parece que el el caso de la CAM es así (la orden de 13 de octubre remite a un artículo de la Ley del Suelo)
En el caso de Catalunya es este artículo:
DECRET LEGISLATIU
1/2005, de 26 de juliol, pel qual s’aprova el Text refós de la Llei d’urbanisme.
Art. 60
9. Els programes d’actuació urbanística municipal
han d’establir terminis per a l’execució
de les obres d’urbanització, poden fixar terminis
per a l’edificació dels solars, delimitar àrees
tant per a l’exercici dels drets de tempteig i
de retracte com per a l’aplicació de programes
de rehabilitació d’edificis, definir sectors d’urbanització
prioritària, incloure les reserves de
terrenys regulades per l’article 151 i establir les
mesures pertinents per a l’adequada culminació
urbanística de les urbanitzacions existents.
En relación con este artículo y el último desastre (hundimiento de un edificio en Lleida) es interesante esta noticia, donde el ayuntamiento dice que hará lo que nunca ha hecho -plazo para edificar-. Hay docenas de familias sin casa a raíz de este "accidente"?¿
Hola nt, con tu comentario y el que nos ofrece pepelui ( http://www.lainmobiliaria.org/ftopicp-6356.html#6356 ) no me queda más remedio que cambiar de opinión y reconocer que la Comunidad de Madrid, mediante una Orden acaba de “meterle” una carga adicional a la mayor parte de la viviendas de VPO de la CAM.
Ese grano que les ha salido a los pisos se llama “derecho de tanteo y retracto” y no se levanta económicamente como una hipoteca, es mucho peor, porque levantar la carga no depende de los actos que pueda realizar el propietario, depende de las acciones de la administración (incluidos los plazos).
Una medida totalmente impopular y un abuso de autoridad que no tiene justificación ni en los peores casos.
No sigo, porque me caliento…
PD: Pongo aquí un enlace a la dichosa Orden de la CAM para acordarme _________________ "El suelo no puede servir para financiar los ayuntamientos y los partidos políticos" (La Trujillo, Ministra de Vivienda)
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Lun, 28 Nov 2005 10:46 pmAsunto:
pet escribió:
para pipiolo:
o sea, tengo que ir al registro de la propiedad para ver si existe sobre la finca derecho de tanteo y retracto?
A demás me han enseñado las escrituras y no indican nada de este derecho o retracto. solo habla del decreto 43/1997 de trece de marzo en su articulo 27 "limitaciones a la facultad de disposicion" donde segun lo indicado me la pueden vender.
¿esto indica segun has dicho que no pueden ejercer sobre mi una vez comprada la casa el retracto?
gracias por tu asesoramiento.
Hola,PET. Si el piso está en Madrid, el tanteo y el retracto (el derecho a, de la CAM) lo tiene igual que tiene desagües y puerta de entrada, te lo aseguro. Así que cuidadito...
No me meto en si es ó no legítimo que alguien pida tanto ó cuanto en B si otro alguien lo paga tan contento...; pero, sugerencia: se supone que el retracto se puede ejecutar (según mensaje publicado aqui hace unos días) hasta 10 días después de la escrituración. Y que, en ese caso, la CAM devuelve el importe declarado en escritura y los gastos derivados de la trasmisión (las escrituras, vamos) al comprador. Por lo que el dinero en B, como no existe...., la CAM no puede devolverlo (y sí multaros a los dos,Hacienda, si se entera). Consejo: firmad un documento muy privado (a ninguno os interesará que se sepa, ¿no?) en que quede reflejado que, en caso de que la CAM ejecutase el derecho de retracto sobre la vivienda, el vendedor se obligará a devolverte en su totalidad la cantidad entregada por encima del precio fijado para la vivienda en la escritura (todo esto, redactado en condiciones: nombre completo y DNI de ambos; dirección completa TODA EN LETRA de la vivienda, con nº de Finca Registral - este sí en número-; fecha y notario en que se firma la escritura y precio pactado en ésta -TODO EN LETRA, y el precio en ambos tipos LETRA Y CIFRA, y la cantidad aparte ... `podeis hablar de "valoración de muebles, enseres y mejoras" de la vivienda, que los dos conoceis, aceptais y por ello no detallais como inventario , por ejemplo... Que pasa el plazo -yo dejaría pasar un mes- y la CAM no se ha pronunciado... pues destruis los documentos, y fin de la historia. Que se pronuncia en vuestra contra... pues ya tienes de dónde reclamar. Más ó menos la idea es esta. Insisto en que no opino sobre lo legal ó legítimo de la operación; solo doy soluciones dentro de lo defendible.
Ah, y que 40.000€...; pues no sé; que sí, que es mucho..., pero...En Loranca (Fuenlabrada), se escrituran en 100.000€ y se venden en 240.000€ ( en serio. Demostrable por anuncios en prensa). Ó sea, sólo 140.000€ en "B".
Un saludo. _________________ Ana S.T.
Hola nt, con tu comentario y el que nos ofrece pepelui ( http://www.lainmobiliaria.org/ftopicp-6356.html#6356 ) no me queda más remedio que cambiar de opinión y reconocer que la Comunidad de Madrid, mediante una Orden acaba de “meterle” una carga adicional a la mayor parte de la viviendas de VPO de la CAM.
Ese grano que les ha salido a los pisos se llama “derecho de tanteo y retracto” y no se levanta económicamente como una hipoteca, es mucho peor, porque levantar la carga no depende de los actos que pueda realizar el propietario, depende de las acciones de la administración (incluidos los plazos).
Una medida totalmente impopular y un abuso de autoridad que no tiene justificación ni en los peores casos.
La Comunidad de Madrid no ha hecho nada nuevo. Lo que hay en esa orden, estaba y a en vigor desde abril de 2003, cuando la Ley 9/2003, del régimen sancionador en materia de viviendas protegidas de la Comunidad de Madrid modificó la Ley del Suelo (su art. 184) en el sentido de declarar obligatorio notificar a la Comunidad de Madrid o a la administración competente (puede ser un Ayuntamiento) la intención de vender un suelo, edificación o lo que sea siempre que esté sometido a los derechos de tanteo y rectracto. Esos derechos están definidos en la propia Ley del Suelo, con lo que, repito, no hay nada nuevo. La Orden 2907 se limita a declarar sometidas a esos derechos las transacciones que se produzcan en determinados municipios (una bobada, porque la Ley del Suelo no hace distingos entre municipios, leed su artículo 181) e indica cómo y dónde hay que presentar las notificaciones, tanto de la intención de vender como de la venta una vez producida.
En realidad, lo que se ha hecho es obligar a hacer algo que tenía que haberse hecho desde hace más de dos años pero que se obviaba. Cierto es que parece una medida propagandística, pues se trata del punto en el que más fácilmente la administración puede atajar el fraude (me refiero a pagar más de lo debido por una VPO), porque con las recalificaciones, la corrupción administrativa, en los sobornos de constructores, en el dinero negro que se maneja a espuertas en la vivienda libre, etc., etc., no se atreven o no quieren meterse (¡no van a morder la mano que les da de comer!). Lo que hay que hacer es cumplir la ley: yo ya hice mi notificación, sé que no me van a contestar; cuando pasen los tres meses de rigor, pediré mi certificación de acto presunto y me iré al notario a escriturar el piso a favor de mi vendedor y punto. Todo lo que van a conseguir es retrasar tres meses muchas operaciones, porque lo que no creo que hagan es liarse ahora mismo a comprar pisos por derecho de tanteo, dadas las enormes inversiones en vivienda protegida nueva y el gran riesgo de corrupción que se corre (¿quién no caería en la tentación de ofrecer un buen piso a un precio irreal a un amiguete o a un familiar? ¿Se va a convertir la CM en una especie de "subastera legal"?) Yo, a medida que veo esto con más frialdad, veo más claro que se trataba de disuadir y no más (lo cual no excluye que por imagen decidan comprar algunos pisos, ojo)
Buenas tardes, si alguien sabe donde puedo encontrar información sobre el tanteo y retracto en Andalucía, me sería de gran ayuda, puesto que he comprado un piso y estoy apunto de escriturar, y me gustaría tener algunos temas claros.
140.000€ en "B".
