Publicado: Jue, 12 Ene 2006 10:11 amAsunto: Algo nuevo brilla bajo el sol
Veamos muchachos si soy capaz de explicarme:
Según la Ley andaluza para llevar a cabo una compraventa es necesario que tanto vendedor como comprador hagan una notificación a la Junta de Andalucía sobre su intención de llevar a cabo esta trasmisión.
Lo normal y lógico es que previamente a estas notificaciones se haya suscrito un contrato de arras o señal entre vendedor y comprador en el que se determinan las condiciones, precio y forma de pago.
El contrato de arras o señal es un contrato de compraventa en el que el comprador anticipa al vendedor una parte del precio total estipulado, haciendo constar expresamente que tal entrega se hace en el concepto de arras o señal, lo que implica según el artículo 1.454 del Código Civil que tanto el comprador como el vendedor tienen derecho a rescindir unilateralmente el contrato de compraventa, con la simple condición o requisito de que si el comprador rescinde el contrato perderá lo entregado como arras o señal, y si es el vendedor el que rescinde la compraventa ... deberá devolver al comprador una cantidad igual al doble de lo entregado como arras o señal.
Pues bien, ¿qué sucede si la Junta ejerce su derecho de tanteo?
El contrato no se puede llevar a término por esta razón. Ha quedado roto.
Luego ¿quién es el responsable de este incumplimiento de contrato? ¿quién paga las consecuencias?. Imaginaros una señal elevada.
Por supuesto que no es culpa ni del vendedor ni del comprador.
¿Debe la Junta de Andalucía como directa responsable del incumplimiento del contrato asumir las consecuencias de su ruptura?
Si yo soy el vendedor y he recibido una importante señal tendría que devolver el doble al comprador que se ha quedado sin piso. ¿Quién me devuelve a mi este dinero perdido ????????
Publicado: Jue, 12 Ene 2006 11:04 amAsunto: LIBRO SÉPTIMO DE LA REPÚBLICA O EL ESTADO
Estimado Quinto, hace algunas semanas que no escribo, pero leer leo todos los días. El libro séptimo es el "mito de la caverna", pues bien, parece ser que algo de luz se vé al fondo de esta cueva.
Me llegan noticias muy recientes que en la Comunidad Andaluza próximamente se publicará una instrucción, orden, o lo que sea, donde se señalará que la administración no ejercerá derecho a tanteo en todas las operaciones que esten montadas antes del 31/12/2005.
Ahora habrá que adivinar el modo probatorio: sea banco, notario, contratos de arras visados en cámara de comercio, etc.
Bueno amigo mucho ánimo y gracias por toda tu dedicación.
Publicado: Jue, 12 Ene 2006 1:31 pmAsunto: Responsabilidad patrimonial de la administración pública
Gracias Curro por tu apoyo, voy a continuar con el desarrollo de la idea.
Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común
Artículo 139. Principios de la responsabilidad.
1. Los particulares tendrán derecho a ser indemnizados por las Administraciones Públicas correspondientes, de toda lesión que sufran en cualquiera de sus bienes y derechos, salvo en los casos de fuerza mayor, siempre que la lesión sea consecuencia del funcionamiento normal o anormal de los servicios públicos.
2. En todo caso, el daño alegado habrá de ser efectivo, evaluable económicamente e individualizado con relación a una persona o grupo de personas.
Artículo 141. Indemnización.
1. Sólo serán indemnizables las lesiones producidas al particular provenientes de daños que éste no tenga el deber jurídico de soportar de acuerdo con la Ley.
3. La cuantía de la indemnización se calculará con referencia al día en que la lesión efectivamente se produjo, sin perjuicio de su actualización a la fecha en que se ponga fin al procedimiento de responsabilidad con arreglo al índice de precios al consumo, fijado por el Instituto Nacional de Estadística, y de los intereses que procedan por demora en el pago de la indemnización fijada, los cuales se exigirán con arreglo a lo establecido en la Ley General Presupuestaria.
Ya me he dado cuenta de la sonrisa de algunos. Así que haced un esfuerzo e imaginaros que realmente estamos en un Estado de Derecho.
La resolucion administrativa mediante la que se decide el ejercicio del tanteo JAMAS puede estar justificada. No es un argumento válido argumentar que se va a vender en un futuro a un precio diferente del legal.
Este acto administrativo es anulable pero, a pesar de ello, ha tenido sus consecuencias. La transmisión se ha roto y al vendedor le ha costado devolver la señal doblada al comprador, una cantidad perfectamente justificada y evaluable economicamente.
Otro gasto indemnizable: el de la tasación de la vivienda por parte del comprador necesaria para obtener su financiación.
Por separado cada uno de nosotros es un insecto que se puede aplastar de un simple sartenazo (ellos tienen la sarten por el mango). Juntos y organizados podríamos ser un enjambre.
Registrado: Jan 04, 2006 Mensajes: 144 Ubicación: jerez
Publicado: Jue, 12 Ene 2006 9:16 pmAsunto:
porqué?
la diferencia hipotecaria se gastó en tramitación de escrituras (cerca de 7.000 euros), mejoras posteriores, (otros 7.000) y muebles, (+ o - otros 6.000), si el banco los quiso dar fue su problema, están todos justificados.
Y la desgravación? Se desgravo la hipoteca en concepto de vivienda habitual?
Si la Junta decidiera actuar... efectivamente tiene la via de retracto en estos casos...
De toda manera, lo que más me sorprende es que se de por hecho que los derechos de tanteo y retracto se van a ejercer de forma masiva... las CCAA que llevan años con normas aprovadas en este sentido usan esos derechos de forma selectiva... ¿que os hace pensar que en otras CCAA pueda ser distinto?
Quinto Maximo, tengo que pedirte que te registres.
Creo que eso hará que tus mensajes generen mayor confianza, a la vez que te permitirá recibir mensajes privados, puediendo conservar el anonimato, si lo deseas. _________________ "El suelo no puede servir para financiar los ayuntamientos y los partidos políticos" (La Trujillo, Ministra de Vivienda)
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Jue, 12 Ene 2006 11:50 pmAsunto:
gataloca escribió:
¿que ocurriría si la Junta ejerciera el Derecho de Tanteo sobre una vivienda que tuviera una hipoteca más alta que su valor a precio V.P.O?
Imagino que se quedaría con la vivienda y con la deuda no?
O cancelaría el hipotecario y luego le reclamaría al vendedor la diferencia so pena de embargar ¿la vivienda expropiada?
Es un caso real, se compró a precio de mercado.
Hola. Esa la razón por la que, tras un decenio de "entusiasmo hipotecador" las Entidades empezaron a cerrar cada vez más la mano...hasta cerrarla del todo (creo que a fecha de hoy, al menos en la CAM, nadie presta por encima del valor VPO, salvo doble garantía hipotecaria de la vivienda de algún avalista)
¿Qué pasa si se ejecuta el tanteo? Pues que la Junta va a pagar el precio VPO... y que el titular de la hipoteca se "busque la vida" con el banco y el resto. Normalmente estas hipotecas ya van apoyadas por avalistas (no necesariamente con garantías hipotecarias) pero que en ese caso, como cuando sale a subasta una vivienda y se adjudica por menos del total de la deuda..., pues el resto puede recaer sobre la vivienda del avalista, que para eso avaló, para cubrir los posibles riesgos.
Personalmente, dejé de mediar en la venta de VPO en el año 2002, por mucho que fuese consciente de que con la doble garantía se cubría el total del préstamo (hasta Cajamadrid prestaba el 80% del valor "libre" de la VPO y el resto sobre la vivienda de un aval, y es el banco oficial de la Comunidad de Madrid....!!), pero también tenía claro que, en caso de problemas (desde el sugerido "tanteo y retracto" inherentes a la VPO como el posible impago), al primero que le iban a venir a pedir explicaciones era al que les vendió la vivienda y le gestionó el préstamo; así que me he pasado casi cuatro años diciendo que no a los propietarios de VPO que quisieran vender por encima del módulo (el 100% de los vendedores de VPO, lógicamente) para no tener que decir a los compradores que, ó tenían un ahorro personal de unos 10 millones (que vienen a ser ese 20% del precio y los gastos de escritura) ó no podía hacer lo que por ahí todo el mundo les decía que "no pasa nada". Y eso supone no poder mediar en un 70% de las viviendas en venta, que es el porcentaje VPO de mi zona...
El tema es complicado. No solo en los permisos de venta, y las descalificaciones, y los riesgos...sino en todo lo relativo a las hipotecas sobre VPO.
Un saludo _________________ Ana S.T.
Registrado: Jan 04, 2006 Mensajes: 144 Ubicación: jerez
Publicado: Vie, 13 Ene 2006 3:55 pmAsunto:
Pues no sé si la desgravó o no, me imagino que lo haría, mañana preguntaré, pero que tiene eso que ver en ambos casos?
Yo, en mi corta experiencia en éste campo (una afectada mas desde la salida de la ley que esta aprendiendo en éste foro), le dije que al tener una hipoteca quizás no querrían la vivienda, es cierto eso de que se está creando un panico a la escrituración que quizás no se corresponda a la realidad, veremos que ocurre.
gataloca esto creo q lo mejor es esperar a ver ,yo estuve en cadiz esta mañana en la junta y me dijeron que no tenia problemas en esciturar con tan solo la notificacion de venta vendededor/comprador este con requisitos vpo .
