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El duplex es de VPP de hace 2 años y los propietarios no pueden escriturar por el valor de tasacion sino el valor real según me han informado; que es el valor que te concede el banco (que es la mitad del precido que solicitan; la diferencia es de unos 27millones de ptas. más o menos); Alguien me puede responder si hay alguna solución para este tipo de compra y si se puede realizar?. En cualquier caso, Muchas gracias de antemano. Volver arriba NAMAR9988 Moderador Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid) Publicado: Mar, 21 Mar 2006 3:53 pm    Asunto: Hola MIMI. Como el enunciado de tu consulta resulta un tanto enrevesado, te voy contestando por partes, a ver si resolvemos alguna duda: Cita: El duplex es de VPP de hace 2 años ¿Eso significa Vivienda con Protección Pública con Calificación Definitiva de 2004? Los dueños necesitan que la Comunidad de Madrid le otorgue POR ESCRITO el permiso de venta con la negativa del IVIMA a ejercer el derecho de tanteo que tienen sobre las VPO. Y lo necesitan para que tú lo puedas comprar (te lo van a pedir, como mínimo, en el Banco... y probablemente a ellos en el Notario). La CAM está dando los permisos de venta a las VPO de promoción privada con más de 5 AÃ?OS. Por tanto, es probable que no les den el permiso de venta...; por lo que NI SE TE OCURRA entregar cantidades a cuenta para la compra sin especificar muy claramente que, en caso de no concederse el permiso de venta antes de 3 meses (es lo que se tarda) te devolverán, INTEGRAMENTE, la reserva anticipada. Cita: los propietarios no pueden escriturar por el valor de tasacion sino el valor real según me han informado; que es el valor que te concede el banco (que es la mitad del precido que solicitan; la diferencia es de unos 27millones de ptas. más o menos) Vamos a ver, como se ha repetido hasta el aburrimiento LAS VIVIENDAS PROTEGIDAS NO SE PUEDEN VENDER A OTRO PRECIO QUE NO SEA EL PREVISTO POR LA ADMINISTRACIÃ?N PARA ESE TIPO DE VIVIENDA. Por tanto: Cita: los propietarios no pueden escriturar por el valor de tasacion Si: van a escriturar por el valor de tasación; entre otras cosas, porque a tí te van a prestar exclusivamente lo que la vivienda "vale" como VPO. Eso se calcula multiplicando los metros útiles (lo pone en el Registro) por el valor de metro útil protegido en la zona donde esté la vivienda. Las VPO no se pueden vender al precio que uno quiera ( y menos las de tan reciente construcción), sino al valor que tienen como viviendas protegidas que son. Las VPO se tasan como VPO que son, y ese es el importe máximo que prestan a su nuevo comprador (cómo máximo, insisto: hay Entidades que prestan el 80% de ese valor VPO. ¿Por qué? Porque su precio legal es el que marca el módulo... y si para las libres se presta entre el 80% / 85% de la tasación, éstas no van a ser más) Cita: la diferencia es de unos 27millones de ptas. más o menos ¿Entiendo que te piden 54 millones de pesetas por una VPO de dos años que vale 27...? ¿Y que estás dispuest@ a pagarlo? Cita: Alguien me puede responder si hay alguna solución para este tipo de compra y si se puede realizar?. Pasos a seguir: - Los vendedores precisan un PERMISO DE VENTA expedido por la CAM. Si se lo dan, les van a permitir vender EN EL PRECIO MÃ�XIMO DE LA VIVIENDA como VPO que es. No por el precio que ellos quieran, sino por el legal. - Si tienes la diferencia entre el precio "legal" como VPO (que ya digo que es lo que te va a prestar el banco, el importe por el que se va a escriturar...) y no te importa pagar el precio que te piden, adelante: simplemente es poneros de acuerdo y pagarles esa diferencia en efectivo. Eso sí, si lo sacas de una cuenta donde esté, es probable que Hacienda te pida explicaciones sobre dónde ha ido ese dinero... y no podrás decir que en comprar una casa: no habrás pagado por ella otro precio que el de la Escritura, y ese dinero procederá de una hipoteca bancaria. Por tanto, será injustificable... Y es más que probable que los vendedores sólo acepten el pago de esa cantidad en efectivo: no les interesa que quede constancia del sobre-precio de su VPO. - También puedes conseguir el dinero hipotecando la vivienda de algún familiar que te avale. Se llama "doble garantía hipotecaria" y es perfectamente legal. Eso sí, sólo te podrás desgravar el pago de la parte de la hipoteca que reacaiga sobre la VPO; si tu familiar decide vender su casa, deberá cancelar una hipoteca que no es suya; mientras la estés pagando, tampoco ellos se la podrán desgravar... Las VPO se están financiando por ese método (no todos los bancos lo emplean), por lo que ya digo que legal es; lo ilegal es pagar por encima del precio VPO..., por muy habitual que sea. -En el caso de que consigas el dinero y ellos el permiso de venta, y firmeis en el Notario...; sigues corriendo un riesgo (de ahí que a nadie le convenga comprar sin que el vendedor tenga el permiso, que el sobre-precio sea en efectivo...), que es el derecho de retracto que el Estado tiene sobre las VPO. Esto es: si se detectan irregularidades en la compra-venta ( no tener el permiso, demostrarse el sobre-precio, que el comprador no reuna los requisitos para ser beneficiario de una VPO...), la Administración puede quedarse con la vivienda al precio VPO. Para ello, comunicará al comprador su deseo a ejercer el retracto, y le devolverá el importe que se haya declarado como precio de compra-venta en la Escritura (esto es, el legalmente previsto para una vivienda protegida) y los gastos de Notario y Hacienda (si ya se han pagado). Ni el sobre-precio (que no existe: no constará en ningún sitio), ni, lógicamente, comisiones de agencia, gastos bancarios... El tema está así, y no es una novedad: las viviendas protegidas tienen fijado un precio máximo de venta. Pagar por encima supone un delito de tipo fiscal (el comprador no paga impuestos por parte del precio abonado, puesto que declara comprar por uno inferior, que es el máximo legal; y el vendedor no declara esa demasía en el IRPF). Además, conlleva riesgos por parte de los comparecientes: que la CAM decida quedarse con la vivienda al precio VPO... Ah, y estoy entendiendo VPP como Vivienda de Protección Oficial de promoción privada (que son la mayoría...) porque antes VPP era Vivienda de Promocion Pública... y ésas NO SE PUEDEN VENDER DE NINGÃ?N MODO Por tanto, piénsatelo bien. Y si estás decidid@, que los vendedores empiecen pidiendo el permiso de venta, condicionad la compra a este permiso y a la concesión de préstamo por tu parte (si no te lo dan por estar comprando una VPO, que te devuelvan la reserva), y mucha suerte _________________ Ana S.T. Volver arriba JoseA Invitado Publicado: Mie, 22 Mar 2006 9:47 am    Asunto: Aclarar dos cosas Buenos días, Para NAMAR9988, Estoy de acuerdo en lo que dices sobre el Retracto y como afecta a un posible comprador, pero en VPP no tienes que reunir ningún requisito para poder comprarla siempre que sea una segunda transmisión. No sé VPO, pero he estado en Maudes y me dijeron que no hace falta ningún requisito ya que le dije que yo deseaba comprar una VPP. Yo tengo una VPP y no me pidieron requisitos en primera transmisión. Ahora si te los piden, pero en segunda no. VPP=Vivienda de Protección Publica y en mi caso, de precio tasado. Puede que esta persona esté en el mismo caso. Lo pone en mis escrituras. Un saludo a todos. Pdt.: Ayer puse un post sobre el derecho de un inquilino a comprar antes que la CAM. ¿Sabes algo? Volver arriba NAMAR9988 Moderador Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid) Publicado: Mie, 22 Mar 2006 3:19 pm    Asunto: Hola JOSEA. Cita: pero en VPP no tienes que reunir ningún requisito para poder comprarla siempre que sea una segunda transmisión. No sé VPO, pero he estado en Maudes y me dijeron que no hace falta ningún requisito ya que le dije que yo deseaba comprar una VPP. Yo tengo una VPP y no me pidieron requisitos en primera transmisión. Ahora si te los piden, pero en segunda no. ¿Te lo han dado por escrito? Lo digo por algo muy básico: uno de los destinos de las Viviendas Protegidas es ser residencia permanente de sus propietarios, y éstos no pueden tener otra vivienda, y menos protegida... Si para segundas transmisiones no se pidieran requisitos..., se podrá entender que se pueden compra VPOs como inversión (ya que se suponen más baratas....), tenerlas cerradas hasta que se concedan las descalificaciones (como no es obligatorio que sea la vivienda permanente del titular) y vender a precio de mercado, previa devolución de ayudas y subvenciones. En la mayor parte de la CAM, el valor VPO es dos ó tres veces inferior al precio libre de viviendas similares en la misma zona, y las subvenciones a devolver para descalificar raramente pasan de los 12.000,-â?¬..., creo que no hace falta echar más cuentas Las únicas VPO para cuyas primeras compras no se solían pedir requisitos eran las de promoción privada, edificadas en régimen de cooperativa ó comunidad de bienes. Y no porque no fuese necesario..., sino porque los administradores de las cooperativas enviaban al Ministerio un "todo está bien, todos reunen los requisitos", con indiferencia de que eso fuese ó no real (me consta la compra de VPOs en Loranca por gente que ya tenía una VPO en Fuenlabrada, cuando Loranca era una zona que había que vender "como fuese". Las cooperativas cogían dinero y solicitudes a todo el que se quisiese apuntar...; prefiero no enterarme qué documentación de esos compradores recogía el Consorcio Loranca para envíar al Ministerio...) Y creo que VPP es "Vivienda con Protección Pública", no "de Protección Pública", más que nada, porque las VPP "públicas" de toda la vida eran las que el Estado promovía y no se podían ni vender a ningún precio..., y las que hoy en día el IVIMA "recupera" cuando alguien deja de necesitarlas (son las que se destinan a realojos de población desfavorecida). Las que no suelen tener mayores limitaciones que vender a precio VPO (tasado, por tanto)y con permiso de la CAM (ó comunicando la venta y a quién se le ha vendido) son las VPO de Promoción Privada con más de 5 años a contar desde la fecha de Calf.Definitiva como VPO (ó sea, la inmensa mayoría... porque cuando más vivienda protegida se hizo en la CAM fue desde finales de los 70 a mediados de los 90, y gran parte de las de primera época eran promovidas por conocidísimas constructoras que calificaban todo lo posible para seguir construyendo en plena crisis, y las de la última época, cooperativas que edificaban sobre terrenos de cesión municipal recien calificados como urbanos en mitad de la nada...y que no servían para hacer otro tipo de viviendas). Espero que algún compañero del Foro conozca el tema con certeza (el de los requisitos para segunda transmisión) y opine al respecto. Un saludo _________________ Ana S.T. Volver arriba AidaNieves Usuario Registrado: Jan 13, 2006 Mensajes: 7 Publicado: Mie, 22 Mar 2006 3:43 pm    Asunto: Hola a todos Sobre los requisitos de un comprador para una VPP en segunda transmisión, confirmo lo que ha dicho Josea, yo estuve en la oficina de la vivienda en la Avenida de Asturias y pregunte también sobre este tema y efectivamente me confirmaron que no hay requisitos expresos. Ahora bien, si el comprador tiene una VPO no puede comprar otra, no sé si han de pasar unos 5 años para poder adquirir otra, pero si tiene una vivienda libre si puede comprar una VPP siempre que se convierta en su residencia habitual. Lo que si me dejaron claro es que el precio de la compraventa de la VPP ha de ser el que marcan los módulos de la CAM porque en caso de alguna irregularidad la CAM podría ejercer el retracto. Un saludo. PD: VPP si es vivienda con protección pública si se puede vender. Las viviendas de protección pública que son para realojos sociales no.[/b] Volver arriba Problemilla grande Invitado Publicado: Jue, 06 Abr 2006 4:46 pm    Asunto: Compra VPO por doble valor escriturado Si se realiza la compra de una vivienda VPO de segunda mano por 28 millones ptas cuyo valor de venta máximo por ley es de 14,5 millones ptas. ¿Que problemas se pueden tener a la hora de realizar la declaración de la renta? ¿Como me puede afectar el concepto de retracto? Todas la operaciones realizadas han sido por medio del banco y la hipoteca solicitada y concedida incluye la totalidad de los pagos, de esta operación. ¿No hay retorno a este error cometido? No creo que a nadie le interese pagar por un piso y estar sufriendo toda la vida para que se aprovechen el vendedor y la agente inmobiliaria sin escrupulos que llevo esta operación y nos informó de la circustancia (VPO) sin tiempo para informarnos de donde nos metíamos. Un saludo y por favor que alguien nos responda... Volver arriba nt Moderador Registrado: Oct 29, 2005 Mensajes: 1121 Publicado: Jue, 06 Abr 2006 7:01 pm    Asunto: Hola Pues si tienes un problemilla grande... Es importante saber en que fecha se realizó esta escritura y a que plan de vivienda esta sujeta la vivienda. Retracto: no debería afectarte si ya han transcurrido 10 dias desde la comunicación de la transmisión. Si la comunicación de la transmisión no se ha realizado... ya es otra historia. Nos dices que la hipoteca es por 24 millones pero... ¿por que precio se escrituró? L@s fiscalistas del foro van a necesitar esta información para responderte... Salutacions Volver arriba javi2005 Usuario Registrado: Dec 29, 2005 Mensajes: 17 Publicado: Vie, 07 Abr 2006 9:09 am    Asunto: ¿Comprar VPO? Por qué no ¿Alguien conoce algún caso en el que la CAM haya ejercido el derecho de retracto una vez que se ha efectuado la venta? Yo no. En los mensajes anteriores veo que se recurre mucho a este tema para desanimar a posibles compradores de VPOs. Lo cierto es que es que si la operación se realiza bien, y tanto el vendor como el comprador están conformes con la operación, dificilmente actuará la administración. No es una locura comprar una vpo. Lo que es una locura es comprarla sin saber lo que se hace. Pero creo que esto ocurre igual si te compra una libre y no miras si la vivienda tiene cargas, esta en ruinas, o tiene 40 años y las cañerias hay que cambiarlas. Una operación de compra de pisos implica mucho dinero y hay que pensarselo. Y sin querer entrar en polémicas diré que hay muchos pisos libres, más que protegidos. A nadie le obligan a comprar. Eso sí, por el hecho de ser una vpo te puede salir un 30% más barato. ¿Es justo vender con sobreprecio? En mi opinión depende de cada caso. Si compraste la vivienda con el único proposito de especular con ella, por supuesto que no. Si la compraste porque no podías pagar otra más cara, y ahora que quieres cambiarla tampoco, por qué no. porque también podemos preguntarnos: ¿Es justo que una vivienda libre cueste 4 veces más que una protegida? ¿Es justo que una protegida se revalorice el IPC y la libre un 10%? Volver arriba NAMAR9988 Moderador Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid) Publicado: Vie, 07 Abr 2006 11:10 am    Asunto: Hola JAVI2005: Cita: En los mensajes anteriores veo que se recurre mucho a este tema para desanimar a posibles compradores de VPOs. Lo cierto es que es que si la operación se realiza bien, y tanto el vendor como el comprador están conformes con la operación, dificilmente actuará la administración. No es una locura comprar una vpo. Lo que es una locura es comprarla sin saber lo que se hace. Pero creo que esto ocurre igual si te compra una libre y no miras si la vivienda tiene cargas, esta en ruinas, o tiene 40 años y las cañerias hay que cambiarlas. Una operación de compra de pisos implica mucho dinero y hay que pensarselo. En lo que a mí respecta, no es intención de desanimar: es advertencia. Estoy realmente "aburrida" de escuchar a gente decir que "compramos sin saber lo que hacíamos", "nadie nos advirtió de en lo que consistía comprar una VPO". Personalmente, me permito el "lujo" de creerme la tercera parte de estas "quejas" (antes de comprar se va al Registro, el banco avisa de que está comprando una vivienda protegida, en la escritura de hipoteca se suele indicar que el hipotecado debe descalificarla, lo de prestar "como libres" ha sido una "rareza" de apenas diez años y no por parte de todas las Entidades, se escritura por el valor VPO...), pero, en fin, como supongo que sí hay gente a quien no les han informado ó, directamente, les han mentido, pues damos el beneficio de la duda común. Pero de algo estoy segura: personalmente siempre he avisado de en qué consiste comprar una VPO. Cuando esto suponía que el banco no iba a prestar por encima del valor de tasación VPO, cuando se prestaba hasta el 100% del valor como libre, cuando ya se podía descalificar por fecha..., y ahora, que no medio en las ventas de VPO a nivel personal, sigo advirtiendo... Por tanto, de acuerdo contigo: comprar una VPO es perfectamente "legítimo" (incluso cuando se hace con sobreprecio: si todos están de acuerdo y las cosas se hacen "bien", nada que objetar: los contratos privados están para cumplirlos). Cita: sin querer entrar en polémicas diré que hay muchos pisos libres, más que protegidos. Va por zonas. La zona sur metropolitana de Madrid es eminentemente protegida (en Fuenlabrada, lo raro es tener una vivienda libre: el 70% son VPO -estadística pura, lo calculamos un director de banco y yo, plano en mano-. Si ya hablamos de Loranca, son el 97%). En Leganés está todo Leganés-Norte, parte del Campo de Tiro, prácticamente entero el "mítico" (y carísimo) Carrascal. ¿Móstoles? Los Rosales, Villafontana-2 (ya descalificado parcialmente por antigüedad), gran parte del Soto... Más de la mitad de Parla: el inminente de entrega "Parla-Este" es todo protegido, y gran parte "público-público". Todo lo proyectado en Alcorcón va a ser VPO "pública". Y gran parte de los PAUs (en Madrid capital), y todo lo acogido al Plan 18.000 (como su propio nombre indica, 18.000 viviendas). Villaverde, Orcasitas...; da vértigo. ¿Que hay mucha vivienda libre? Soy la primera en defenderlo: no son la mayoría, pero las hay (si yo dejé de intermediar en VPO hace 4 años, en una zona eminentemente protegida, y sigo trabajando en el sector... es que hay viviendas libres en venta ) El problema, y creo que estamos de acuerdo, está en el desconocimiento... Saludos _________________ Ana S.T. Volver arriba plan 18000 Invitado Publicado: Vie, 07 Abr 2006 12:31 pm    Asunto: totalmente de acuerdo Ana, eso y los cambios de legislacion retroactivos, que pareces un presunto defraudador,... YO NO RECOMIENDO comprar VPO en 2ª transmision por gente normal y legal, claro luego esta todo lo demas de esta selva, incluidos los piso de vpo al lado del retiro. Y la de primera transmision, pues depende... Volver arriba javi2005 Usuario Registrado: Dec 29, 2005 Mensajes: 17 Publicado: Vie, 07 Abr 2006 12:57 pm    Asunto: desacuerdo plan 18000 escribió: totalmente de acuerdo Ana, eso y los cambios de legislacion retroactivos, que pareces un presunto defraudador,... YO NO RECOMIENDO comprar VPO en 2ª transmision por gente normal y legal, claro luego esta todo lo demas de esta selva, incluidos los piso de vpo al lado del retiro. Y la de primera transmision, pues depende... Repito que no quiero entrar en polemica. Evidentemente sobre este tema cada uno tenemos nuestro punto de vista. ¿Cual es el correcto? Creo que eso depende de a que lado del río te encuentres. Si eres dueño de una vpo, cuyos módulos actualizados han dejado el valor de la vivienda fuera del mercado real, y si por distintas circustancia necesitas venderla y no sacas ni para los gastos de una nueva, pensaras que venderla con sobreprecio compensa el abandono en el que te ha dejado la administración. Si por el contrario eres un joven (por ejemplo) que no puede acceder con su sueldo ni siquiera a una vpo con sobreprecio, entiendo que estes cabreado y lo veas injusto. La solución la tienen otros (aumento del parque de viviendas protegidas, módulos más reales que compensen el aumento brutal de los últimos años, o si no fijar un precio máximo por m2 para las libres, que para ello se supone que la vivienda es un derecho básico) pero no actuan. Yo tampoco recomiendo compra una vpo, eso sí, si puedes y quires pagarte una libre. Por que, ¿qué entiendes tú por gente normal y legal? ¿Personas con un trabajo estable y un sueldo holgado? ¿Y el resto? De todas formas, repito que no busco polemizar. El tema es espinoso y se ha discutido hasta la saciedad. Con mi mensaje anterior tan solo queía recalcar que aún no siendo un plato la compra de una vpo en segunda transmisión, tampoco es el fin del mundo. Pero eso sí, hay que informarse previamente y saber lo que se está haciendo. Un saludo Volver arriba plan 18000 Invitado Publicado: Vie, 07 Abr 2006 1:12 pm    Asunto: Estamos de acuerdo, solo queria como Ana avisar. Yo estaba como el joven que tu dices -hombre los precios libres eran mas asequibles entonces-, no me informaron casi nada, y ahora tengo algo que no puedo vender ( incluso a modulo es un via crucis, permisos, inspecciones fiscales, etc.), dificil de alquilar ,que casi no se revaloriza, etc,... que dejare a los hijos. Y si entonces me hubiera hipotecado mas, tendria una libre con todas sus ventajas y no una losa agrietada. me parece que estamos de acuerdo, solo queria avisar para evitar ligerezs o propietarios que no informan bien. Yo me entere que el suelo no era mio , cuando ya habia mordido el anzuelo y el vendedor decia no pasa nada, ya os lo regalaran, anda que en 75 años,... Volver arriba Mostrar mensajes de anteriores: Todos los mensajes1 Día7 Días2 Semanas1 Mes3 Meses6 Meses1 Año El más antiguo primeroEl más reciente primero     Foros de discusión -> VPO / VPP Comunidad de Madrid Todas las horas son GMT + 1 Hora Página 1 de 1   Cambiar a: Seleccione un foro Mercado Inmobiliario----------------Temas inmobiliariosHipotecasBurbuja InmobiliariaDesgravación por compra de viviendaAlquileres y arrendamientos en general Vivienda de Protección Oficial----------------VPO / VPP - Vivienda de Protección OficialVPO AndalucíaVPO / VPP Comunidad de MadridCooperativas y comunidades de bienes Anuncios clasificados----------------Anuncios de Compra - Venta ParticularesAnuncios de Alquiler ParticularesAnuncios de Intercambio y otros Particulares Otros temas inmobiliarios----------------Programas de gestión inmobiliariaAyudas públicas a la rehabilitaciónAdministradores de fincas / Comunidades de vecinosSeguros de vivienda / hogarDomóticaCharlando de otros temas fuera de contexto  Forums ©    Los comentarios son propiedad de sus respectivos autores, todo el resto © 2003 de LaInmobiliaria.org. 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