Publicado: Sab, 17 Jun 2006 10:44 amAsunto: ARRAS CONFIRMATORIAS
Hola de nuevo, amigos foreros ¡¡¡
Sólo una pregunta:
Yo deposité una cantidad en una inmobiliaria en concepto de arras confirmatorias (insisto, confirmatorias, no penitenciales) para cerrar la compraventa de una vivienda propiedad de XXX.
¿ Que consecuencias se derivarían del hecho de que yo como comprador renuncie a ese piso ? ¿ Me tienen que devolver la cantidad que yo entregue sin más ?
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Sab, 17 Jun 2006 7:58 pmAsunto:
Hola BOCAS101:
Si renuncias, creo que no te devolverán nada... (sería muy fácil entonces ir reservando vivienda y pensándoselo luego uno con calma, ¿no?). Este tipo de contrato se suele suscribir para el caso de que el comprador no pueda continuar con la operación en caso de que le denieguen la financiación, porque las de "si el comprado se echa atrás pierde lo entregado" se podían interpretar por el vendedor como "negativa a comprar" en caso de denegación de crédito, puesto que ese supuesto no era algo imputable a la voluntad de vender del propietario y el tiempo "perdido" sí le perjudicaba. También se suelen emplear cuando el comprador firma la reserva con la agencia, no con el propietario: si por lo que sea éste no puede vender cuando la agencia le notifica la reserva (en ocasiones porque ya lo ha vendido por otro lado), simplemente se zanja el asunto devolviendo la cantidad anticipada por el comprador...
Leéte al detalle el contrato, porque probablemente explique algo (aunque los hay cutres, cutres ), y si dudas, coméntalo con el vendedor ó la agencia que firmase también la reserva.
Saludos _________________ Ana S.T.
También se suelen emplear cuando el comprador firma la reserva con la agencia, no con el propietario: si por lo que sea éste no puede vender cuando la agencia le notifica la reserva (en ocasiones porque ya lo ha vendido por otro lado), simplemente se zanja el asunto devolviendo la cantidad anticipada por el comprador...
Hola, Namar:
Precisamente el caso es el que recojo en la cita de tu respuesta. Resulta que a mi la reserva me la firma la inmobiliaria, pero como la vendedora no puede vender el piso porque simplemente no es el propietario, me pregunto a ver que pinta el importe de mi reserva en una inmobiliaria que se ha portado fatal y que encima jamás en la vida podrá cerrar la operación.
Es más me consta que la propietaria intentó retirar dicha cantidad de la inmobiliaria pero su abogado le instó a que no lo hiciera ya que ella no podía vender el piso porque no era la propietaria y se podía meter en un lio con el ex-marido. Te puedo asegurar que entre ellos no está el horno para bollos.
Y para rematar: en el certificado literal de la vivienda y consecuentemente también en la nota simple, aparece como propietario el ex-marido "con carácter privativo". Y me consta que en capitulaciones matrimoniales no se ha pactado en ningún momento que el piso pase a gananciales del matrimonio, además de que debería aparecer en el Registro.
Entonces, ¿ qué puedo hacer yo si se niegan a mi petición de retirar dicha cantidad de la cuenta de la inmobiliaria? En este caso yo podría exigir el cumplimiento de lo pactado con ellos, cosa que jamás conseguirían ya que la vivienda jamás será propiedad de la persona que la ofertó a la inmobiliaria, te lo puedo asegurar. En conclusión, que la inmobiliaria jamás podrá venderme ese piso tal y como se comprometieron cuando me firmaron la carta de pago al entregar la cantidad a cuenta.
Y para más inri, en esa carta de pago resulta que aparece un precio que es superior al precio máximo legal para la venta de una VPO. Pero como las de la inmobiliaria no sabían en ese momento que la vivienda era VPO...
En conclusión, yo lo que quiero es acabar los trámites de la forma más amistosa posible. Es decir, retirar mi dinero de la inmobiliaria,
y adquirir esa vivienda a su legítimo propietario una vez concluya el trámite de la descalificación del cual ya os he informado.
Porque como se ponga la cosa tensa con la inmobiliaria me veré obligado a denunciarlas, cosa que no me gustaría, aunque creo que tengo argumentos más que sobrados desde el punto de vista legal para obtener lo que les pienso ofrecer de forma amistosa.
Por cierto, mañana estaré disfrutando de un bonito día de playa en el Cabo de Palos (La Manga). A quién se atreva a venir, le invito a un arroz al caldero . Deliciosoooo ¡¡¡¡
Registrado: Jun 12, 2006 Mensajes: 27 Ubicación: Torrevieja (Alicante)
Publicado: Sab, 17 Jun 2006 8:38 pmAsunto:
Por lo que comentas, la inmobiliaria ya ha pegado su mordida en el asunto, es decir se ha embolsado el importe que tu has satisfecho en concepto de paga y señal y lo cual es muy loable ya que la inmobiliaria es la que se ha trabajado el asunto primero contactando con el comprador y luego contigo y algunos mas a los que os habra enseñado la vivienda y tal. Por eso ese dinero dalo por perdido ya que posiblemente se lo habran repartido con el comercial y gastado en su totalidad y ahora no tienen porque responder con esa cifra simplemente porque tu quieras hacer el trato con el propietario, y agarraros los machos ambos ya que si la cuantia de la comision es superior a la paga y señal, ellos van a pedir esa diferencia que habreis de satisfacerle vosotros. Ademas imaginate que hubiese otro comprador el dia siguiente a tu reservarla y al final se ha comprado otra vivienda???
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Sab, 17 Jun 2006 9:21 pmAsunto:
Hola nuevamente BOCAS101:
Casos como el tuyo me consta que ya se han planteado en estos Foros (que, como son tan dinámicos, imposible la tarea de encontrarlos e indicarte el enlace )
Envía dos cartas: una a la propietaria y otra a la agencia. En la primera, indica claramente (adjuntando una copia tanto de la reserva como de la Nota de Registro) que entregaste tal cantidad como reserva de tal vivienda, y que sigue interesado en la compra de la misma. Por lo que le das un plazo (si la vivienda lleva tiempo ya reservada) para formalizar la compra-venta mediante Escritura Pública, y, en caso contrario, aceptarás la opción de que te devuelvan la cantidad que entregaste como reserva a cuenta del precio y, como corresponde al hecho de los daños y perjuicios que te ocasiona su negativa a vender, te indemnicen con una cantidad idéntica. Y que te reservas el derecho a iniciar las acciones legales que en derecho te correspondan con el fin de resolver el contrato conforme a ley.
En la segunda, comunicas a la agencia que tienen un plazo (supongo que firmado) para efectuar los trámites que te permitan la compra de la finca tal (incluye dirección exacta de la vivienda y los datos registrales), para la que suscribiste con ellos un documento de reserva en fecha tal. Y que, en caso de que llegado el tope fijado para la firma de la Escritura de compra a tu nombre no hayan resuelto el problema, que debía ser conocido por ellos antes de suscribir contigo la reserva, puesto que es parte de su trabajo y por tanto obligación, el conocer que las viviendas en las que intermedian para su venta pueden ser vendidas por sus titulares, no tienen problemas de tipo legal ó cargas insalvables..., procederás a denunciar en el Juzgado lo que claramente se planteará como un evidente intento de estafa (no se puede vender lo que no es de uno..., y si en el documento suscrito aparece el nombre de un propietario que no lo es, y la agencia firma en nombre de éste... para eso se firma "en nombre", acarreando con las consecuencias). Y que, no obstante, estás dispuesto a llegar al acuerdo de que te devuelvan, de inmediato, la cantidad anticipada para la reserva de compra de la vivienda en cuestión..
En caso de que acepten, prepara un documento en que firmeis que en ese acto y con esa fecha te devuelven tal cantidad, que anticipaste como parte del precio pactado para la compra de la vivienda sita en tal sitio, y cuya compra no se ha podido efectuar por causas no imputables a tu voluntad (puedes incluso describirlas: no coincidencia entre el auténtico titular registral y propietario del inmueble con la persona que había encargado a la agencia la venta del inmueble). Lo firmais por duplicado y como anexo al contrato de reserva (arras) suscrito entre ambos en fecha tal...
Mejor esto (un anexo) que retirar el dinero y romper los contratos. Siempre quedará constancia...
Y como digo siempre: hoja de reclamación en la empresa, copia de ésta y queja en la OMIC municipal. Si estamos encima de quienes infringen las normas, terminaremos por mejorar las cosas. Seguro.
Obviamente, conjeturas absurdas como el reparto de tu reserva entre comerciales y jefes, y cosas similares sólo pueden proceder de quien desconoce totalmente el funcionamiento de una oficina de gestión inmobiliaria (las reservas NO SE PUEDEN TOCAR hasta que la venta no se formaliza en Escritura Pública de compra-venta, momento en que se factura el trabajo terminado; los Comerciales cobran a vivienda firmada y, normalmente, a finales del mes en que se firme la Escritura...). Tu reserva, por tanto, está a disposición tanto tuya como del vendedor del piso. Y para reclamarlo debes emplear datos demostrables de que la compra no puedes formalizarla por motivos ajenos a tus deseos y voluntad. Y como las arras no son "penitenciales", simplemente no puedes dar por hecho que te tengan de devolver el doble.
Cita:
mañana estaré disfrutando de un bonito día de playa en el Cabo de Palos (La Manga). A quién se atreva a venir, le invito a un arroz al caldero
Qué envidia...!!!
Saludos y suerte _________________ Ana S.T.
Algunos parece que no se leen bien las cuestiones que se plantean en los temas, eh ¡¡¡
Vamos a ver ¡ ¿ Cómo quieres, Billy Mack, que no me dirija al verdadero propietario para comprar esa vivienda ? ¿ Dime tú a quién me tengo que dirigir entonces ? ¿ Al Papa?
Para aclararte un poco la cuestión: yo he puesto dinero en una inmobiliaria para que me vendan un piso que no me pueden vender. Y esto una afirmación rotunda, no lo digo por decir. NO ME LO PUEDEN VENDER.
Yo podría exigirles que cumplan con su obligación de que me vendan ese piso en las condiciones que se acordaron a la hora de depositar las arras confirmatorias, pero eso es IMPOSIBLE. Simplemente IMPOSIBLE.
Entonces, ¿ que pinta mi dinero ahí?
Por no hablar de que además cuando la inmobiliaria me ofreció el piso me dijeron que era libre y luego era VPO, o de que luego me "aconsejaran" hacer la operacion en B para disimular este hecho ante la Hacienda Pública, o de que no hicieran ni una gestión, ni siquiera las que yo les encargué, etc., etc.
Por cierto, según la jurisprudencia desde que el mediador inmobiliario acepta el encargo le incumbe la obligación de obrar diligentemente e incumplirá el contrato si, antes de contratar con el tercero, el comitente no es informado de la existencia de gravámenes sobre la finca o de la verdadera titularidad registral. Igualmente es función del mediador inmobiliario informar al cliente de todos los detalles que pudieran ser decisivos en el negocio, p. ej., de la existencia de una regulación sobre precios máximos de VPO.
Siento mucho que te encuentres en esta situación, solo expresarte mi apoyo y enrojecer un poco con las prácticas de algunos compañeros.
Tenemos en nuestro país una BENDICIÓN... que es el registro de la propiedad, ente PÚBLICO, PÚBLICO, en el que cualquier persona puede solicitar una nota informativa simple o una verificación registral para saber quién es el verdadero propietario de un piso, y si hay más de uno , recibir el consentimiento de la gestión de venta por parte de los DOS.
(sería muy fácil entonces ir reservando vivienda y pensándoselo luego uno con calma, ¿no?). Este tipo de contrato se suele suscribir para el caso de que el comprador no pueda continuar con la operación en caso de que le denieguen la financiación, porque las de "si el comprado se echa atrás pierde lo entregado" se podían interpretar por el vendedor como "negativa a comprar" en caso de denegación de crédito, puesto que ese supuesto no era algo imputable a la voluntad de vender del propietario y el tiempo "perdido" sí le perjudicaba. También se suelen emplear cuando el comprador firma la reserva con la agencia, no con el propietario: si por lo que sea éste no puede vender cuando la agencia le notifica la reserva (en ocasiones porque ya lo ha vendido por otro lado), simplemente se zanja el asunto devolviendo la cantidad anticipada por el comprador...
), y si dudas, coméntalo con el vendedor ó la agencia que firmase también la reserva.
. Deliciosoooo ¡¡¡¡
