Publicado: Lun, 19 Jun 2006 1:44 pmAsunto: exclusividad
Me arrepentí de intentar vender el piso por lo que transcurrió el plazo de la exclusividad inmobiliaria. Después por circunstancias de la vida me vi obligado a venderlo y aparecieron tan a tiempo unos clientes que la inmobiliaria mehabia presentado. Lo vendimos, repito despues de tres meses caducado el contrato.
Ahora me ha denunciado la inmobiliaria, ¿sabéis algo de jurisprudencia en este tema?. Opiniones no, gracias.
Registrado: Jun 12, 2006 Mensajes: 27 Ubicación: Torrevieja (Alicante)
Publicado: Lun, 19 Jun 2006 2:53 pmAsunto: Re: exclusividad
Lector usual escribió:
Me arrepentí de intentar vender el piso por lo que transcurrió el plazo de la exclusividad inmobiliaria. Después por circunstancias de la vida me vi obligado a venderlo y aparecieron tan a tiempo unos clientes que la inmobiliaria mehabia presentado. Lo vendimos, repito despues de tres meses caducado el contrato.
Ahora me ha denunciado la inmobiliaria, ¿sabéis algo de jurisprudencia en este tema?. Opiniones no, gracias.
Compra un par de botes de estos, te haran falta...
Nota de Moderador: La única razón por la que no se elimina este mensaje es porque define, perfectamente, la capacidad mental, el nivel profesional y las ganas de ayudar de quien lo suscribe. Y el mucho tiempo libre que le debe dejar su falta de profesión reconocida. Sobran más palabras.
Muchas gracias a Billy_Mack por ilustrarnos tanto a todos los lectores del foro.
Lector usual; efectivamente las relaciones contractuales que se suelen establecer con las agencias de intermediación inmobiliaria establecen que no se puede tramitar la venta a clientes presentados por la inmobiliaria evidentemente , durante la vigencia del contrato... pero esto se prorroga por un período máximo de 2 años.
Si la agencia tiene una hoja de visita firmada por ti y por el comprador en la que se detalla la fecha en la que se hizo la visita y os identifican perfectamente, creo que efectivamente estás en un problema.
La inmobiliaria la contrataste en su día para encontrar un posible cliente comprador y, aunque tus circunstancias fueron cambiando, el contacto lo realizaron ellos.....
Como ya está consumada la compra-venta, la agencia va contra ti ya que tú contrataste su servicio.......
A grandes rasgos creo que tienes las de perder, pero esclarecería mucho que nos resumieses el contrato que firmaste en su día (si lo conservas) para orientarte mejor.
Registrado: Jun 11, 2004 Mensajes: 476 Ubicación: Vinaros (CASTELLON)
Publicado: Lun, 19 Jun 2006 6:10 pmAsunto:
Hola, mirate esta guia, hecha por el Ministerio de Justicia, comprueba el contrato que tienes, y quizás puedas ver algún defecto de forma del contrato, que según esta guia, haría que fuese nula la demanda GUIA DE CLAUSULAS ABUSIVAS, porque la solución de Billy, pues eso........ _________________ Saludos Cordiales
José Luis
No se si te servirá, pero lee la Sentencia del Tribunal Supremo Id. Cendoj: 28079110012006100484
Órgano: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil
Sede: Madrid
Sección: 1
Nº de Recurso: 3131/1999
Nº de Resolución: 465/2006
Fecha de Resolución: 19/05/2006
Procedimiento: CIVIL
Ponente: ENCARNACION ROCA TRIAS
Tipo de Resolución: Sentencia
Resumen:
RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE EXCLUSIVA: Incumplimiento de las condiciones pactadas. RECURSO DE CASACIÓN: No cabe la revisión de la prueba.
1.- Si el contrato que firmaste con la inmobiliaria está vencido en el momento de producirse la compraventa dificilmente ganará el pleito la inmobiliaria.
2.- También debes saber qué es lo que está en juego. Puede reclamar daños y perjuicios por incumplimiento de contrato (en el supuesto de que pruebe que se ha producido tal incumplimiento). Por tanto debe demostrar el perjuicio causado que como máximo ascendería a su comisión más los intereses de demora por el tiempo transcurrido. _________________ http://www.climent.eu
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Lun, 19 Jun 2006 10:38 pmAsunto:
Cita:
Si el contrato que firmaste con la inmobiliaria está vencido en el momento de producirse la compraventa dificilmente ganará el pleito la inmobiliaria.
Disiento. Si en la Exclusiva se deja claro que no se podrá vender el inmueble a clientes que fuesen presentados por la Agencia, aún formalizándose la venta con fecha posterior a la finalización (por plazo ó por decisión de cualquiera de las partes) del compromiso de Exclusiva, la Agencia tendrá razón en requerir su comisión...
Pero, como todo: a veces el que den ó no razón ante un Tribunal se basa en que no se encuentren "defectos de forma" en los documentos suscritos...; de ahí la importancia de redactar éstos correctamente (redactarlos, siempre, pensando en qué resquicio emplearíamos nosotros mismos para impugnarlos..., por ese método se deja muy poco margen de "error")
Saludos (y gracias ANTONIOLUIS por registrarte como Usuario: bienvenido al Foro) _________________ Ana S.T.
Saludos (y gracias ANTONIOLUIS por registrarte como Usuario: bienvenido al Foro)
Me sumo a lo dicho por Ana. Gracias por atender nuestra sugerencia en el tema del registro. Deseo que tu estancia en nuestros foros sea agradable.
Bienvenido al foro _________________ "El suelo no puede servir para financiar los ayuntamientos y los partidos políticos" (La Trujillo, Ministra de Vivienda)
Muchísimas gracias por vuestra ayuda y por tranquilizarme a los que lo han hecho.
Ya he hablado con la abogado, ve bastantes errores en el contrato, no menciona en ningún sitio q no se lo pueda vender a clientes presentados por ellos, tan solo en hoja de visitas hace constar q me los han presentado ellos para el futuro (se deben creer que infinitamente).
Me da rabia q no me hayan notificado nada antes de la demanda y se hayan inventado un inexistente burofax y mi declaración por lo q quizás les denuncie por injurias y calumnias.
Quiero dejar muy claro q no he actuado de mala fe. Si el contrato caducó y después los compradores me buscaron y me hicieron una oferta, qué debí hacer? Ir a la inmobiliaria y contárselo cuando ya había finalizado el contrato? Venga ya!!!
A Billy_Mack le diría muchas cosas a la cara, pero bastante bien le ha respondido el moderador. Gracias. De todas formas es un poco ********************************* (yo mismo me pongo los asteriscos). Gracias, ya iré contando como avanza el tema.
Utiliza el enlace http://www.poderjudicial.es/jurisprudencia/ y emplea el número de recurso (en este caso lo conoces). La sentencia da una idea de la complejidad de la distribución en exclusiva. El caso de exclusividad en la intermediación inmobiliaria no es más sencillo como lo demuestran las dos sentencias siguientes:
Nº de Resolución: 605/2005
Fecha de Resolución: 12/07/2005
Procedimiento: CIVIL
Ponente: ANTONIO GULLON BALLESTEROS
Tipo de Resolución: Sentencia
Resumen:
CONTRATO DE MEDIACIÓN SIN EXCLUSIVA: INEXISTENCIA DE DEFRAUDACIÓN AL AGENTE POR LA VENTA POSTERIOR DEL PISO POR MEDIO DE OTRO.
Voces:
· COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES
· PRECIO EN LA COMPRAVENTA
· AGENTES DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA
· MANDATO
· COMISIONES SALARIALES
· VALORACION DE LA PRUEBA
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a doce de Julio de dos mil cinco.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona con fecha con fecha 3 de noviembre de 1998, como consecuencia de los autos de juicio declarativo de menor cuantía seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Barcelona , sobre reclamación de cantidad; siendo parte recurrida D. Juan , representado por el Procurador de los Tribunales D. Luis Estrugo Muñoz; siendo parte recurrida D. Jesús Luis , representado por el Procurador de los Tribunales D. Carmelo Olmos Gómez.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- Ante el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Barcelona, fueron vistos los autos de juicio ordinario declarativo de menor cuantía, instados por D. Juan , contra José , D. Jesús Luis y Dª. Nuria , sobre reclamación de cantidad.
Por la parte actora se formuló demanda con arreglo a las prescripciones legales, alegando los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente, suplicando se dictase sentencia "que condenase solidariamente a los demandados al pago de 7.400.000 ptas., mas el IVA correspondiente calculado al 16 por ciento, sus intereses legales y la expresa imposición en costas".- Admitida a trámite la demanda y emplazada la mencionada parte demandada, su representante legal la contestó oponiéndose a la misma, en base a los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para terminar suplicando se dictase sentencia "por la que se le absolviese de las pretensiones contenidas en la demanda, todo ello con imposición de costas al demandante; sin que compareciese los demandados D. Jesús Luis y Dª. Nuria , por lo que fueron declarados en rebeldía.
Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 14 de octubre de 1.996 , cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO.- Que desestimando la demanda interpuesta por D. Juan representado por el Procurador D. Antonio Anzizu Furest, contra D. Jesús Luis , Dª. Nuria , y D. José debo absolver y absuelvo a éstos últimos de las pretensiones contenidas en la demanda presentada por la parte actora; todo ello con imposición de costas a la parte actora".
SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de 1ª Instancia por la representación de D. Juan y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona con fecha con fecha 3 de noviembre de 1998, dictó sentencia con la siguiente parte dispositiva: "FALLAMOS.- DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la representación de D. Juan contra la sentencia de fecha 14 de octubre de 1.996 dictada en Primera Instancia nº 8 de Barcelona , SE CONFIRMA dicha resolución con expresa imposición a la parte recurrente de las costas de la apelación.
TERCERO.- El Procurador de los Tribunales D. Luis Estrugo Muñoz, en nombre y representación de D. Juan , representado por el Procurador de los Tribunales D. Luis Estrugo Muñoz, ha interpuesto recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona con fecha con fecha 3 de noviembre de 1998 , con apoyo en siete motivos de los cuales fueron inadmitidos, en su preceptivo trámite, el primero, cuarto quinto y séptimo; El motivo segundo, primero de los admitidos, al amparo del art. 1.692.4º LECiv ., acusa infracción del art. 1.218 Cód. civ ., en relación con la doctrina jurisprudencial, a propósito del precio a pagar por el retrayente cuando el consignado en el contrato de venta es distinto del real ( Sentencias de 12 de junio de 1.984, 10 de junio de 1.988 y 21 de septiembre de 1.993 ).- El motivo tercero, segundo de los admitidos, al amparo del art. 1.692.4º LECiv ., acusa infracción del art. 1278 C.c .- l motivo sexto, tercero y último de los admitidos, al amparo del art. 1.253, alega infracción del art. 1.253 Cód. civil y doctrina de esta Sala, contenida en las sentencias que cita, que lo desarrolla.
CUARTO.- Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido para impugnación, el Procurador D. Carmelo Olmos Gómez, en representación de la parte recurrida presentó escrito con oposición al mismo.
QUINTO.- No habiéndose solicitado por las partes la celebración de vista pública se señaló para votación y fallo el día 5 de julio de 2005, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ANTONIO GULLÓN BALLESTEROS
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRELIMINAR.- D. Juan demandó por las reglas del juicio declarativo de menor cuantía a D. Jesús Luis , a su esposa Dª. Nuria y a D. José .
Solicitaba fuesen condenados los demandados solidariamente al pago al actor de la cantidad de 7.400.000 ptas, más IVA, más los intereses legales y costas.
La reclamación se basaba en la obligación de pago de la comisión por la venta de un piso propiedad de los esposos codemandados, cuyo encargo al efecto había sido dado por los mismos al actor. Dicho matrimonio lo había enajenado al codemandado D. José de forma defraudatoria para evitar el pago de la comisión al actor, siendo así que él en realidad había mediado en la compraventa.
El Juzgado de 1ª Instancia desestimó la demanda, con condena en costas al actor. En grado de apelación la Audiencia confirmó la sentencia apelada.
Contra la sentencia de la Audiencia ha interpuesto recurso de casación el actor D. Juan .
De los siete motivos de que consta dicho recurso, no han pasado la fase de admisión el primero, cuarto, quinto y séptimo.
PRIMERO.- El motivo segundo, primero de los admitidos, al amparo del art. 1.692.4º LECiv ., acusa infracción del art. 1.218 Cód. civ ., en relación con la doctrina jurisprudencial, a propósito del precio a pagar por el retrayente cuando el consignado en el contrato de venta es distinto del real ( Sentencias de 12 de junio de 1.984, 10 de junio de 1.988 y 21 de septiembre de 1.993 ). Todo ello para mantener que se debe considerar como precio de la compraventa entre los codemandados el que fijó la tasación efectuada por el Banco Santander, muy superior al que figura en la escritura pública en que se solemnizó tal contrato.
El motivo se desestima porque nada tiene que ver con la ratio decidendi de la sentencia recurrida, que es simplemente que no se ha probado que la compraventa se llevó a cabo por la intervención del actor, ni que los codemandados se hubieran aprovechado de sus gestiones para celebrarlo, por lo que no puede el agente pretender el cobro de honorarios según jurisprudencia de esta Sala. Dicha ratio queda incólume, aunque hipotéticamente se admitiese que el precio de la compraventa fue inferior al real, es decir, que hubo una simulación relativa en un elemento del contrato (no en el mismo). Esta cuestión podría ser relevante para establecer el monto de la remuneración del agente, pero carece de trascendencia para probar que tiene derecho a dicha remuneración.
SEGUNDO.- El motivo tercero, segundo de los admitidos, al amparo del art. 1.692.4º LECiv ., acusa infracción del art. 1278 C.c . En su fundamentación de expone la jurisprudencia de esta Sala sobre el contrato de mediación, y se concluye con que la compraventa entre los codemandados se llevó a cabo por la intervención del actor.
El motivo se desestima, pues la jurisprudencia de esta Sala no permite que preceptos genéricos sirvan como motivo de casación, ya que convertirían este recurso en una tercera instancia, en la que de nuevo habría que valorar todo el material probatorio, sólo ha de controlar la aplicación de la ley o doctrina jurisprudencial al caso litigioso ( Sentencias de 21 de julio de 12001 y 18 de marzo de 2.002 ). Además, se desestima porque el recurrente sienta una conclusión opuesta a la de la sentencia recurrida, sin demostrar en otro motivo casacional que la misma ha incidido en error de derecho en la valoración de la prueba.
TERCERO.- El motivo sexto, tercero y último de los admitidos, al amparo del art. 1.253, alega infracción del art. 1.253 Cód. civil y doctrina de esta Sala, contenida en las sentencias que cita, que lo desarrolla. En su fundamentación el recurrente analiza las pruebas de confesión judicial y testifical para llegar a la conclusión de que la mediación de CEFERSA fue simulada, y que la misma se había llevado a cabo en realidad por su actividad.
Reiterada doctrina de esta Sala ha declarado que el art. 1.253 Cód. civ . no exige que la conclusión obtenida de un razonamiento presuntivo haya de ser única, basta con que sea racional, no arbitraria ni ilógica. La sentencia recurrida entiende que el hecho de que el codemandado Sr. José adquiriese de los otro codemandados el piso que le mostró el agente, encargado de su venta, a los pocos meses de haberle manifestado al mismo que no le interesaba por su precio, compra que se hizo por la mediación de CEFERSA, no es base para afirmar la existencia de simulación alguna, y ello no es ilógico.
En efecto, los codemandados señores Jesús Luis Y ESPOSA, no dieron en exclusiva el encargo de venta al actor, también lo recibieron otros agentes, concretamente CEFERSA y KIDEL RÜSCH ASSOCIATES. CEFERSA anunció repetidamente la venta en "La Vanguardia" de Barcelona, y es a la vista del anuncio cuando el Sr. José , según la sentencia, contacta con los compradores. El recurrente pretende que se presuma que la intervención de CEFERSA fue ficticia, que la operación se hizo porque el comprador conocía el piso antes, lo cual es tan lógico como presumir que el anuncio de CEFERSA fue la causa del contacto entre los codemandados. Otra cosa distinta habría de afirmarse si la mediación dada al actor hubiese sido en exclusiva. Su falta hace verosímil la intervención de otro agente, y sin que el hecho de que CEFERSA manifieste que no ha cobrado la comisión sea por sí prueba inequívoca de que no medió (lo cual dejaría sin explicación por qué ofertó públicamente el piso).
Esa mediación solicitada por el matrimonio codemandado a varios agentes hace también verosímil el que pudiesen ofertarlo para entrar en tratos por precios distintos, luego el que uno de aquéllos lo vendiese por menos precio que el que fijaron para el actor por sí mismo nada dice, no se puede declarar que hubo fraude a éste por la venta del piso posterior a que lo conociese el SR. José por su intervención.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español
FALLAMOS
Que debemos declarar y declaramos NO HABER LUGAR al recurso de casación interpuesto por D. Juan , representado por el Procurador de los Tribunales D. Luis Estrugo Muñoz contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona con fecha con fecha 3 de noviembre de 1998 . Con condena de las costas ocasionadas en este recurso a la parte recurrente. Con pérdida del depósito constituído. Comuníquese esta resolución a la mencionada Audiencia con devolución del rollo y autos que remitió.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Xavier O'Callaghan Muñoz.- Antonio Salas Carceller.- Antonio Gullón Ballesteros.- Rubricado.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Antonio Gullón Ballesteros, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a treinta de Noviembre de mil novecientos noventa y tres.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección 15ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, como consecuencia de juicio de menor cuantía, seguidos ante el Juzgado de 1ª instancia nº 10 de Barcelona, sobre incumplimiento contractual, cuyo recurso fue interpuesto por don Augusto , representado por el Procurador Sr. Zulueta Cebrián y asistido del Letrado don Manuel Serra Dominguez, siendo recurrido el Consorcio de Promociones Inmobiliarias, que no ha comparecido ante este Tribunal.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.-Ante el Juzgado de 1ª instancia nº 10 de Barcelona, fueron vistos los autos de juicio de menor cuantía, promovidos a instancia de don Augusto , contra Consorcio de Promociones Inmobiliarias S.A. "COPROINSA", sobre incumplimiento contractual.
Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que se dictara sentencia condenando a la parte demandada a indemnizarle en la cantidad de 4.380.000 pesetas, más sus intereses legales, con imposición de costas.
Admitida a trámite la demanda, el demandando la contestó alegando como hechos y fundamentos de derecho, los que estimó oportunos y terminó suplicando se dictara sentencia que o bien por estimar la excepción de litispendencia o la de cosa juzgada, o bien en cuanto al fondo de la litis, se le absolviese de la demanda con imposición de costas a la contraparte.
Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 22 de marzo de 1990, cuyo fallo es el siguiente: "Que desestimando la demanda formulada por don Augusto contra Consorcio de Promociones Inmobiliarias, S.A. ("Coproinsa"), absuelvo a esta Sociedad, con imposición de costas a la parte actor".
SEGUNDO.- Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y sustanciada la alzada la Sección 15ª de la Audiencia Provincial de Barcelona dictó sentencia con fecha 19 de febrero de 1991, cuyo fallo es el siguiente: ""Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por don Augusto , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Diez de Barcelona, en el proceso de que dimanan las actuaciones, y cuya parte dispositiva se transcribe en los antecedentes, con imposición de las costas de la alzada al recurrente".
TERCERO.- El Procurador Sr. Zulueta Cebrián en nombre de don Augusto que funda en los siguientes motivos: Primero.- Al amparo del nº 4º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento civil, fundado en error de hecho justificado documentalmente. Segundo.- Al amparo del nº 5º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento civil, fundado en la infracción del artículo 1.258 del Código civil. Tercero.- Con el mismo apoyo procesal que el anterior, fundado en la infracción del artículo 1256 del Código civil. Cuarto.- Al amparo en el número 5º del artículo 1692 de la Le y de Enjuiciamiento civil, fundado en la infracción de la doctrina jurisprudencial citada en la sentencia. Quinto.- Al amparo del nº 5 del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento civil, fundado en la infracción de los artículos 1.106 y 1.107 del Código civil.
CUARTO.- Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señaló para la vista el día dieciséis de noviembre del actual, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JAIME SANTOS BRIZ
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.-Se inició el juicio de menor cuantía del que deriva el presente recurso de casación por demanda de don Augusto contra la sociedad anónima denominada "Consorcio de Promociones Inmobiliarias", solicitando una indemnización de 4.380.000 pesetas, más sus intereses legales, suma que el actor considera le es debida por haber intervenido como corredor de inmuebles en el encargo de venta de viviendas que le hizo la entidad demandada. La acción fue desestimada en ambas instancias, habiendo tomado como hechos probados, previa apreciación en conjunto de las pruebas practicadas, el Tribunal "a quo" los siguientes: a) Por documento llamado "nota de encargo" la Compañía demandada encargó al actor la venta de todas las viviendas y plazas de aparcamiento de un edificio a levantar en Castelldefels. El documento lleva fecha de 7 de noviembre de 1985 y en él se hace constar, en su anverso, según declaración del mandante que "no tiene encomendada a ningún otro agente" la venta referida. b) Consecuentemente en las condiciones impresas al dorso se hace constar, en la 2ª, que el encargo "tendrá el carácter de exclusiva", e interlineado a máquina se escribe que es por un plazo de veinte meses, "a contar desde la autorización de venta anticipada y percibo de cantidades a cuenta". Consta también (condición 10ª) que "la comisión se devengará en el momento de formalizarse cada venta a terceros en contrato privado". c) Se apreció por la Sala "a quo", además del expresado pacto de mediación, la existencia de un contrato de permuta con la misma fecha entre las mismas personas, contrato al que el actor hace constante referencia, pero sin conexión jurídica ninguna con el encargo de mediación, ni expresa ni tácita. d) La demandada notificó al mediador por escrito (carta de 3 de junio de 1987) su decisión de extinguir la relación de mediación a partir de esa fecha, y consta probado que con anterioridad ninguna actividad había desarrollado el demandante, ya ha sido la propia entidad que le formuló el encargo, la que buscó a los compradores, a los que finalmente vendió las viviendas e inmuebles; todo ello observando una absoluta pasividad el mediador durante los casi dos años que subsistió la validez del encargo. e) Por último, se basa la sentencia recurrida en que lo que se pide en la demanda no es la reparación de gastos o desembolsos efectuados sino el pago del premio o compensación que solo podría exigir si se hubiera llegado a la perfección de los contratos promocionados (Fundamento jurídico 9º de la misma sentencia).
SEGUNDO.- El recurso de casación se fundamenta en cinco motivos, el primero amparado en el nº 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento civil "fundado en error de hecho justificado documentalmente". El recurrente basa su motivo en un requerimiento notarial de 5 de junio de 1987 en el que el actor estimaba que dicha mediación había quedado sin efecto en méritos de negociaciones entre las partes "que no logró acreditar en el transcurso del proceso". El recurrente pretende a través de dicho documento considerar grave error de la Sala "a quo" haber considerado justa causa de la resolución del contrato la apreciada por dicho Tribunal. El motivo debe rechazarse toda vez que: En primer lugar se basa en un documento que no es tal a los efectos del invocado número cuarto del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento civil, en cuanto esta Sala declaró con gran reiteración (últimamente en sentencias, entre otras, de 13 de mayo, 18 y 19 de diciembre de 1991) que no son suficientes para demostrar error en la apreciación de la prueba las actas notariales, ya que lo único que acreditan es la constancia de las manifestaciones en ellas contenidas, pero no la exactitud de los dichos efectuados, careciendo de carácter documental para denunciar error de hecho en casación. En segundo lugar, es inaplicable el número 4º, invocado, al existir pruebas contradictorias en las que se apoyó el Tribunal de instancia para desestimar la demanda, que realizó una apreciación en conjunto de las pruebas, y que ha de prevalecer en caso de discrepancia sobre la valoración de aquéllas que hizo el recurrente (sentencias de 17 de julio, 17 de diciembre de 1992 y otras). Todo lo que, además, revela que no concurre en el documento aducido la literosuficiencia exigida por la doctrina de esta Sala, con tanta insistencia que hace innecesario cita pormenorizada de sentencias en tal sentido. Por consiguiente, el motivo debe decaer.
TERCERO.- El segundo de los motivos, asi como el tercero, se basan en el nº 5º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento civil, y acusan respectivamente, con la misma finalidad, la infracción de los artículos 1258 y 1256 del Código civil, y en ellos alega el recurrente, por un lado, que de haber iniciado su actividad mediadora incurriría en responsabilidades administrativas e incluso penales; y, por otro, que la facultad unilateral de resolución del contrato de mediación que se atribuyó la entidad demandada implica quedar a su arbitrio el cumplimiento de dicho contrato. Ambos motivos quebrantan esencialmente, en caso de ser estimados, tanto la normativa general de la contratación, como la específica del contrato de corretaje o mediación. En efecto: a) El contrato de corretaje se halla sometido a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido y además a que el contrato tenga lugar "como consecuencia" de la actuación del corredor, pero no cuando el contrato tuvo lugar previas gestiones de la propia demandada y sirviéndose de sus empleados. En el caso discutido hubo un encargo para procurar la venta de las viviendas, pero el mediador no llevó la actuación necesaria a tal fin, realizándose las ventas por las gestiones de la demandada; por tanto como se deduce de las sentencias de 23 de septiembre de 1991 y 19 de octubre de 1993 y las en ellas citadas, en este caso no concurrieron los requisitos jurisprudenciales que determinan la perfección y consumación de un contrato de corretaje y el derecho del mediador a percibir su premio. b) No cabe objetar que de lo contrario el ahora recurrente hubiera incurrido en responsabilidades administrativas o de otro orden, porque, aparte de que tales responsabilidades no figuran en ningún precepto legal ni en pactos convenidos, de aceptarse la postura del recurso quedaría constituido una especie de gravamen sobre la propiedad inmueble a favor del corredor, en contravención con la doctrina inveterada del "numerus clausus" de derechos reales en nuestro ordenamiento, (sentencia de 23 de noviembre de 1934) y se contravendría además, sin fundamento legal ni contractual, la naturaleza jurídica configurada por esta Sala de la actuación del corredor (entre otras, sentencias de 27 de diciembre de 1962 y 2 de mayo de 1963). c) No puede alegarse con éxito que en el caso ahora contemplado no pudo actuar el corredor por hallarse pendiente de conceder un permiso administrativo, al que se refiere la cláusula 2ª del contrato, porque ello no afecta en absoluto a las facultades dominicales del que hizo el encargo sobre las cosas objeto del mismo para gestionar por su cuenta el contrato, máxime cuando nada se probó de que el mediador hubiera llegado a perfección alguna de contratos con terceros; circunstancia esta que, de haberse producido, hubiera hecho variar sin duda el sentido de la sentencia recurrida, y que hace inaplicables las consideraciones que se exponen en el recurso acerca de la doctrina de esta Sala en esta materia, asi como las sentencias que cita e incluso copia, ya que o se refieren al estricto ámbito obligacional administrativo, que no impiden en absoluto iniciar las actividades de mediación con vistas al otorgamiento de documentos privados, a los que se refiere el encargo pactado (condición 10ª), o se refieren a supuestos distintos del discutido. Igualmente de acceder a lo pedido por el recurrente quedaría evidentemente limitado el derecho de propiedad del recurrido con infracción del artículo 348 del Código civil; y, además, en el aspecto obligacional, con infracción de la regulación del contrato de mandato (artículos 1709 y SS. del Código civil), que claramente establece la facultad de revocación del mandato por parte del mandante (artículo 1733 del mismo Cuerpo legal), precepto aplicable al contrato de corretaje, al no haberse pactado nada en contra, sin perjuicio de las obligaciones del mandante para resarcir al mandatario, en este caso corredor, por los perjuicios que haya sufrido en la ejecución del corretaje; perjuicios que en el supuesto litigioso no se han acreditado. Todo ello hace inaplicables, en la forma solicitada en el recurso, los preceptos legales invocados en estos motivos, al no acreditarse mala fe de la recurrida (habiendo de presumirse, por tanto, la buena fe), ni la existencia de uso o costumbre jurídica en el sentido pretendido por el recurso, ni ley en contrario. Consecuentemente no se infringió el artículo 1256 por la Sala "a quo", a no ser en contra del recurrente, al adoptar una posición jurídica no avalada por leyes, usos ni jurisprudencia. d) Nada significa tampoco la nota de exclusividad dada al encargo expresamente por las partes a favor de la ahora recurrente. Ya que ello no afecta a la característica fundamental del corretaje de hallarse sometido, como una especialidad del mandato, a la voluntad revocatoria del mandante, y referida únicamente, como se dice en el anverso del "encargo", a que las ventas no se habían encomendado a ningún otro agente; pero esto en modo alguno puede dar a entender y a aceptar que el propietario de los inmuebles estuviese gravado durante veinte meses a no poder disponer de sus inmuebles, todo ello dentro de los hechos acreditados en la litis, contra los que infructuosamente se ha opuesto el recurrente. Sin que pueda afirmarse en absoluto que el comitente haya de respetar la exclusiva durante todo el periodo concertado, sin menoscabo de los daños y perjuicios causados al corredor, no probados como ya se dice en esta litis.
CUARTO.- Por último, los motivos 4º y 5º, con idéntico amparo procesal que los dos anteriores, han de ser también desestimados. Sobre el 4º porque como se ha visto por la jurisprudencia de esta Sala en supuestos como el debatido, el corredor no llevó a cabo la gestión para perfeccionar el contrato encargado, o como dice la sentencia de 17 de mayo de 1966, no consiguió "el resultado apetecido", ni siquiera bajo la forma de promesa de venta a que se refiere la misma sentencia y que fue la base de haber estimado el criterio del mediador en aquel caso litigioso; y sobre el 5º, donde se alega la infracción de los artículos 1106 y 1107 del Código civil, porque no se ha probado la supuesta actuación dolosa del recurrido y menos los aducidos lucros cesantes, que se hacen relacionar con otro contrato en que también intervino el ahora recurrente, sin haber probado la relación entre ambos y que uno haya sido condición esencial o "sine qua non" del otro, haciendo consistir aquel "lucrum cessans" en la prestación pactada de la contraparte, con olvido de la reiterada doctrina de esta Sala en este punto, a cuyo tenor "el lucro cesante o ganancias frustradas ofrece muchas dificultades para su determinación y límites, por participar de todas las vaguedades e incertidumbres propias de los conceptos imaginarios, y para tratar de resolverlas el derecho científico sostiene que no basta la simple posibilidad de realizar la ganancía, sino que ha de existir un cierta probabilidad objetiva que resulte del decurso normal de las cosas y de las circunstancias especiales del caso concreto, y nuestra jurisprudencia se orienta en un prudente criterio restrictivo de la estimación del lucro cesante, declarando con reiteración que ha de probarse rigurosamente que se dejaron de obtener las ventajas, sin que éstas sean dudosas o contingentes y solo fundadas en esperanzas (sentencia de 22 de junio de 1967, que resume anterior jurisprudencia y ha servido de base a la posterior). Bastando la lectura de estas consideraciones para cerciorarse de que en el caso debatido ahora el recurso no solicita ganancias frustradas sino, como señala en su demanda, una cantidad concreta equivalente al premio de mediación, es decir, el porcentaje determinado con precisión en el hecho 6º de la demanda, de conformidad con lo que se pactó en el anverso de la "nota de encargo", párrafo último. Consecuentemente el motivo quinto ha de ser también desestimado y con él la totalidad del recurso.
QUINTO.- La desestimación del recurso da lugar a la imposición de las costas al recurrente y a la pérdida del depósito constituido para recurrir, al que se dará el destino legal (artículo 1715, párrafo último, de la Ley de Enjuiciamiento civil).
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español
FALLAMOS
QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por don Augusto contra la sentencia que con fecha diecinueve de febrero de mil novecientos noventa y uno, dictó la Sección 15ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, condenando a dicha parte recurrente al pago de las costas de este recurso y a la pérdida del depósito constituido al que se dará el destino legal; y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Jaime Santos Briz, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico. _________________ http://www.climent.eu
Si la agencia tiene una hoja de visita firmada por ti y por el comprador en la que se detalla la fecha en la que se hizo la visita y os identifican perfectamente, creo que efectivamente estás en un problema.
La inmobiliaria la contrataste en su día para encontrar un posible cliente comprador y, aunque tus circunstancias fueron cambiando, el contacto lo realizaron ellos.....
Como ya está consumada la compra-venta, la agencia va contra ti ya que tú contrataste su servicio.......
A grandes rasgos creo que tienes las de perder, pero esclarecería mucho que nos resumieses el contrato que firmaste en su día (si lo conservas) para orientarte mejor. Una vez vencido el contrato el contacto se realizó por otros medios ajenos a la agencia, por lo que no mediaron en la venta del inmueble.
Hay un pequeño detalle que ha mencionado claramente y es que el plazo del contrato ha expirado, por lo que de ninguna manera tendrá la razón la inmobiliaria.
Lo de que la agencia va contra él dependerá de lo que firmasen, no? Si el firmó una comisión para la agencia aparte del importe de la venta la pagará el comprador. Si el firmó un porcentage del importe de la venta en tonces la pagará él.
Si el contrato que firmaste con la inmobiliaria está vencido en el momento de producirse la compraventa dificilmente ganará el pleito la inmobiliaria.
Disiento. Si en la Exclusiva se deja claro que no se podrá vender el inmueble a clientes que fuesen presentados por la Agencia, aún formalizándose la venta con fecha posterior a la finalización (por plazo ó por decisión de cualquiera de las partes) del compromiso de Exclusiva, la Agencia tendrá razón en requerir su comisión...
Pero, como todo: a veces el que den ó no razón ante un Tribunal se basa en que no se encuentren "defectos de forma" en los documentos suscritos...; de ahí la importancia de redactar éstos correctamente (redactarlos, siempre, pensando en qué resquicio emplearíamos nosotros mismos para impugnarlos..., por ese método se deja muy poco margen de "error")
Saludos (y gracias ANTONIOLUIS por registrarte como Usuario: bienvenido al Foro)
Tampoco estoy de acuerdo con esto. Esa clausula sería ilegal. No les puede vincular indefinidamente el compromiso respecto a ese cliente. Faltaría más!!!!
