Hace algún tiempo oí hablar de una cláusula en algunos contratos hipotecarios que obligaba al particular a presentar avales complementarios si el precio de tasación del bien hipotecado disminuía más de un tanto por ciento, el 20 creo.
¿Podeis confirmarme esto y dar las condiciones exactas?
El aval parcial se plantea como una garantía adicional al exceso del 80% del valor de tasación y se extingue en el caso de que el capital pendiente se reduzca por debajo del 80% de la tasación o bien se efectúe una nueva tasación y esta resulte por un valor superior al necesario para que el 80% del mismo supere la deuda del préstamo.
Espero que se entienda. _________________ "El suelo no puede servir para financiar los ayuntamientos y los partidos políticos" (La Trujillo, Ministra de Vivienda)
Registrado: Jun 02, 2006 Mensajes: 60 Ubicación: Alicante
Publicado: Mar, 04 Jul 2006 9:26 amAsunto:
Pipiolo, tambien funciona al reves, al menos en mi hipoteca hay una clausula que autoriza al banco a exigir garantias adicionales o rescindir la hipoteca si el valor de la garantía desciende de tal modo que el prestamo vivo excede del 80% del mismo. Claro que como la garantía (el piso) nunca va a bajar no se ni para que lo ponen
Ya pero imaginemos que eso sucede, se pincha la famosa burbuja, el piso baja y el banco te rescinde la hipoteca??? como es eso??? te obligan a devolver todo el importe o te embargan??
Pipiolo, tambien funciona al reves, al menos en mi hipoteca hay una clausula que autoriza al banco a exigir garantias adicionales o rescindir la hipoteca si el valor de la garantía desciende de tal modo que el prestamo vivo excede del 80% del mismo. Claro que como la garantía (el piso) nunca va a bajar no se ni para que lo ponen
Este tipo de claúsulas que comentas se incluyen para casos excepcionales en los cuales la finca puede sufrir deterioros (sin estar asegurada), y tener una pérdida de valor significativa, pero nunca se llegan a ejercitar porque rozan lo abusivo. Claro que viendolo desde la otra parte, algún tipo de defensa tiene que existir contra los posible intentos de fraude o mala fe. _________________ "El suelo no puede servir para financiar los ayuntamientos y los partidos políticos" (La Trujillo, Ministra de Vivienda)
Es increible las peliculas que se montan algunos.
¿pero esos seguros no son obligatorios?
Os montais cada pelicula para no ver la realidad.
No tengo ningun interes en que bajen o que suban , pero es evidente que igual que suben pueden bajar. y que los bancos se cubren las espaldas asegurandose un 20% de margen , asi si te embarga puede recuperar su dinerito, aunque saben que en un embargo raramente se recuperara mas del 50% del precio de tasacion. Es verdad que en otros embargos solo tienen una deuda del 5% y se llenan de comisiones y recargos que pueden suponer un 25% del precio total.
Hace 6 ó 7 años vi como se embargaban pisos muy buenos en zonas estupendas de madrid con deudas de menos de 3 millones de pesetas.
Para algunos soñadores como pipiolo las crisis no existen , ni el paro, ni los embargos imposibles de evitar, ni los precios que caen por una pendiente.
Incluso pueden ejecutar esa clausula sin que tu banco pueda hacer nada si tiene titulizadas las hipotecas. El banco ya pinta poco en tu hipoteca. Si se la vendió a otros, ellos son los que deciden si el banco debe enviar a un tasador que debe re-tasar tu vivienda y que cantidad has de aportar para cubrir la diferencia o que avales debes presentar.
Invitado te recuerdo que estabamos hablando de avales
Si, eso, AVALES _________________ "El suelo no puede servir para financiar los ayuntamientos y los partidos políticos" (La Trujillo, Ministra de Vivienda)
En principio no son avales, sino reponer la diferencia si el precio del inmueble desciende. (pueden ser avales o money)
Pipiolo tu respondias que que esas clausulas se ponian para los casos de deterioro del inmueble.
Cuando nadie hablo de eso sino de la posibilidad de que el precio del inmueble bajara.
Registrado: Jun 02, 2006 Mensajes: 60 Ubicación: Alicante
Publicado: Jue, 06 Jul 2006 10:29 amAsunto:
Señores, que la cosa esta mas clara que todo eso. El banco te presta a un tipo de interes bajo por que tiene una garantía real (el piso), de tal modo que vendiendo el bien incluso un 20% por debajo del valor de "mercado" aun pueda obtener la devolución del prestamo. Sin garantía el prestamo no tiene sentido, asi que por si la garantia desaparece te hacen firmar un seguro con ellos como beneficiarios; y si la garantía se deprecia (que puede ser, y no solo por que le caiga un satelite encima, simplemente por el juego del mercado) el banco se cubre las espaldas exigiendote una reposición de la garantia de la forma que sea o una disminución de la deuda de tal modo que puedas cancelar la hipoteca a las buenas y a las malas. ¿Abusiva? Fracamente, no creo, estamos hablando de bancos, no de ONGs. El banco defiende sus intereses incluso contra una bajada de precios (por mucho que el director te haya dicho que "bajar nunca bajan"). ¿La ejercerán en caso de descenso generalizado de precios? Poco probable, por que significaría tener que ejecutar muchos embargos y/o quedarse con muchos pisos que no quieren para nada. Pero ponerla, vaya que si la ponen. ¿Alguien tiene una hipoteca reciente que no lleve esa clausula?
no me creo que no ejecuten esa clausula. al contrario, en cuanto vean pelibrar sus ingresos se lanzaran como lobos.
Debemos pensar que las bajadas de hasta un 50% no afectarian a tantos creditos.
- todas las viviendas de reposicion que han pagado la mitad o mas con el piso vendido es dificil que el banco les exija avales habiendo entregado ya el 50% del credito o mas.
- las viviendas compradas hace mas de 4 años en teoria estan "valoradas" un 50% mas bajas, asi que aunque bajaran no les afectaria.
afectaria a aquellos que pidieron un 100%-120% del credito aunque haga varios años que lo pidieron.
a los recientes que piden un 80%
y a los compradores de los ultimos años sin reposicion.
pero sobre todo afectaria a todas las sobretasaciones que se hacen. si cambia la politica bancaria puede ser brutal, sin que bajen en el mercado el tasador puede bajarlas un 40% sin pudor
opino que los bancos no tendran piedad. la mayoria de los pisos embargados pasan a manos "amigas" del banco, si el banco pierde dinero a los directivos le da lo mismo. asi ocultan beneficios de otro tipo y seguro que papa estado les de dinerito a fondo perdido para que no armen la de dios.
Bueno invitado estarían por verse si se cumplen muchas cosas........ el futuro es muy difícil de predecirse, de haber sido así mucha gente habría acaparado aún más inmuebles y no habrían invertido en bolsa u otros productos.
Intentando dar respuesta al enunciado del tema “Ampliación de aval obligatoria” le respondí a jaba (esto de vivir tan lejos -Alemania- a veces no ayuda a comprender los usos locales) explicándole el funcionamiento de los avales parciales. Estoy de acuerdo con vosotros que actualmente con los seguros prácticamente ya no son precisos los avales parciales, al haber sido sustituidos por los seguros de riesgo por exceso del 80% de la tasación, pero está claro que todavía existen.
Faemino nos recuerda las cláusulas de incumplimiento de contrato. En mi opinión estas cláusulas no están relacionadas con posibles avales puesto que los avales son sobreposición de garantía personal de los avalistas a la garantía hipotecaria de la finca. Y la posible merma de valor no tiene el efecto directo sobre los avalistas sino la resolución del contrato.
Volviendo a la pregunta de jaba, no conozco ninguna cláusula que imponga una ampliación de avalistas en el caso de que exista una merma en el valor del piso, que por otra parte podría llegar a ser en la práctica muy difícil de materializar pues los avalistas propuestos por el prestatario podrían no ser aceptados por el banco y entrar en una espiral sin posible solución. El único aval que conozco es el aval personal, ya sea total o parcial como antes he explicado. _________________ "El suelo no puede servir para financiar los ayuntamientos y los partidos políticos" (La Trujillo, Ministra de Vivienda)
Qué manía con los embargos, cogno!.Que no hay ningún embargo.Que en la ejecución hipotecaria(de bienes especilamente hipotecados o pignorados, según reza la Ley) los trámites son : requerimiento de pago al deudor, expedición de certificación de cargas en el Registro, y anuncio de subasta, por este orden.
O sea, como veis es un procedimiento rápido, rápido.
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Mar, 11 Jul 2006 6:32 pmAsunto:
m escribió:
Qué manía con los embargos, cogno!.Que no hay ningún embargo.Que en la ejecución hipotecaria(de bienes especilamente hipotecados o pignorados, según reza la Ley) los trámites son : requerimiento de pago al deudor, expedición de certificación de cargas en el Registro, y anuncio de subasta, por este orden.
O sea, como veis es un procedimiento rápido, rápido.
Si el importe de la deuda impagada excede el precio estimado que se pueda "sacar" en subasta, no llega a la tercera (la de tipo de licitación libre): la Entidad embarga. Seguro.
Y en los años que llevo en el sector..., habré "levantado" unas 500 "anotaciones preventivas de embargo"..., de viviendas que no llegaron a la subasta. Bien porque quien los ejecutó (los embargos) no era el primer acreedor, bien porque se "paró" la subasta con actualización de los pagos ó regulación de los mismos mediante calendario de pagos...
Y, además, lo que mucha gente define como "embargo" por parte del Banco no es sino el envío de los Edictos que anuncian la subasta inmediata del bien... Por cierto, en la zona sur de Madrid no salen pisos a subasta desde hace unos 7/8 años (alguno al año, y muchos por temas no hipotecarios) cuando en los primeros 90' eran 10, 20 al día... Pero embargos..., puedo asegurar que sigo cancelándolos. El último hace un par de meses y por una segunda hipoteca en "obligaciones" hipotecarias...
Saludos _________________ Ana S.T.
