Publicado: Sab, 01 Jul 2006 5:20 pmAsunto: Hipoteca a interes fijo. Una locura?? Aconsejadme expertos!!
Todo el mundo me dice que la hipoteca a interes fijo es una locura, que si voy a pagar mas a lo tonto, que el euribor no va a subir demasiado, etc.
Yo soy una persona a la que le gusta tener todo bien atado y la idea de meterme en una hipoteca y llegue una subida que me deje con la soga al cuello o que simplemente no pueda pagarla me da panico
Que me aconsejais vosotros??? tengo pensado comprarme una casa de unos 120.000€ y pedir el 100% + gastos. El valor de tasacion de la casa es facilmente de unos 140.000 (segun el vendedor)
Si encuentras un banco o caja que te financie esa operación a tipo fijo acuerdate de volver a contarnos exactamente quién ha sido. _________________ "El suelo no puede servir para financiar los ayuntamientos y los partidos políticos" (La Trujillo, Ministra de Vivienda)
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Sab, 01 Jul 2006 10:09 pmAsunto:
Hola SEBAS:
Dejando un poco a un lado si es ahora el momento ó no de poder contratar una Hipoteca a interés fijo, si los intereses van a subir-bajar-mantenerse, sí..., el "problema" es otro:
Te explico:
a).- Para empezar, los intereses de los préstamos a tipo fijo son más altos que los de tipo variable. Si el tipo variable medio está entorno al 3,5%-4% (dependiendo del diferencial sobre Euribor que contrates), el fijo debe andar sobre el 6%. ¿Que si los variables suben igual compensa? Pues es posible. ¿Que si es previsible que suban hasta ese límite...¿ Psss, hay opiniones de todo tipo, pero ninguna certeza. Yo he conocido los variables en el 18% (principios de los 90'); la gente contrataba (si podían) los fijos (que cómo estaría el tema para, por entonces, estar más bajos que los variables: sobre el 16%) ¿Qué pasó? Que los variables bajaron... y hubo quien se tiró de los pelos hasta quedarse calvo (pagando al 15% lo que, de ser variable, no superaría el 8% en cosa de tres años...)
b).- Segundo: no hay préstamos fijos a más de 15 años. Los variables llegan (es una burrada, pero los hay) a 50 años. Mejor no te hago la cuenta de por cuanto te saldría una hipoteca de 120.000,-€ al 6% y a 15 años... y el sueldo que deberíais tener para que el Banco os diera la misma...
c).- Tercero: no hay fijos que financien por encima del 80% de la tasación. ¿Razones? Que quien decide contratar ese tipo de préstamo ya debe contar con un alto sueldo, lo que hará innecesario tanto el avalista (para el 100% del valor) como el propio 100% (se supone que viene de vender otra vivienda, por ejemplo....) Lo de financiar por encima del valor de tasación... en fin, que eso ni fijo, ni variable: ó es un milagro (de los que se deben pagar muy, muy bien: ya se sabe, buscar determinado tasador que a cambio del pago del riesgo de despido se "enamore" de la vivienda y la sobrevalore), ó se llama "doble garantía": se aporta la vivienda pagada de algún familiar que "avale" la operación hipotecando por la diferencia su casa.
d).- Cuarto: los préstamos fijos, por ejemplo, no tienen el 1% máximo de comisión por cancelación anticipada de los variables: se van a un 4%. ¿Que en qué puede repercutir eso al comprador? Bueno, la gente se cambia de vivienda, y no siempre se hace con el piso ya pagado (normalmente, el Banco del comprador gestiona la cancelación, abonando al vendedor el "sobrante"). Si se decide vender con una hipoteca de, por ejemplo, 70.000,-€ pendiente, en un variable serán 700,-€ lo que el Banco cobre por liquidar la Hipoteca antes de tiempo. Si ésta es fija, será 2.800,-€. Traducido: en el primer caso, unas 115.000,-ptas para un préstamo de unos 11.600.000,-ptas. En el segundo, 460.000,-ptas para la misma cuantía. Sobran más explicaciones. Y, por cierto, hay variables que no tienen penalización por cancelación anticipada....
Vamos, que no lo veo ni interesante, ni posible...
Cita:
El valor de tasacion de la casa es facilmente de unos 140.000 (segun el vendedor)
Personalmente, cuando un propietario me dice algo tan absurdo, te propongo algo: que mande tasar la vivienda (pagando él la tasación) y si se la tasan por esa cantidad, suscribimos la reserva. Y si no, la rebaja hasta el precio que marque el tasador... En más de 16 años gestionando Hipotecas, ninguno se ha atrevido...
¿Consejo? El que intento dar a todo el que pregunta por las Hipotecas: prepara un expediente con tu documentación (últimas nóminas, contrato de trabajo, vida laboral, DNI, posibles avalistas...) y pregunta en tres ó cuatro Bancos (donde tengas la nómina domiciliada, donde tu familia tenga cuenta, donde reciientemente algún familiar-amigo-conocido haya contratado hace poco su préstamo, y esté contento con el resultado...) y decide con lo que te digan. Puedes ir también con una Nota Simple de la vivienda que quieres comprar, y preguntarles si saben si se ha tasado algo similar en los últimos 3 meses, y con qué resultado... para ir sobre seguro en lo posible. Y pregunta también lo de los "intereses fijos" (así sales de dudas... ).
Gestiono Hipotecas desde hace más de 16 años, y no recuerdo ninguna a interés fijo desde hace más de 10..., ni los propios Bancos quieren darlas, (y eso que a ellos les dejan más margen), así que....
Suerte, ya nos contarás _________________ Ana S.T.
En otros paises las hipotecas a tipo fijo son mucho más corrientes que en España. Son mucho menos arriesgadas que las de interes variable, consideradas "ruleta rusa" por muchos analistas. Mira en http://www.patrick.net/housing/crash.html#links lo que se dice de ellas (ARMs en inglés).
Sobre todo, no te dejes acobardar por los tópicos: 30 años son muchos para saber qué va a pasar...
estoy por la hipoteca a tipo fijo, no sé exactamente por cuanto anda pero el euribor no cesará de subir, los tipos no pueden continuar tan bajos.
conozco el funcionamiento en Francia y allí la mayoría lo tiene fijo, al menos sabes cuanto tendrás que pagar cada mes hasta la cancelación, y 15 años ¿no son suficientes para pagar una vivienda?.
te aconsejo pedir un cálculo del tipo fijo y otro del variable, haces tus cuentas y decides. suerte.
Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Dom, 02 Jul 2006 11:08 pmAsunto:
Hola MARY:
Cita:
al menos sabes cuanto tendrás que pagar cada mes hasta la cancelación, y 15 años ¿no son suficientes para pagar una vivienda?.
Normalmente, es que la gente tiende a vender antes incluso de los 15 años..., y ahí entra el tema de las penalizaciones por cancelación anticipada...
Y que, considerando los precios actuales de la vivienda en según dónde y la tendencia a intentar financiar el máximo posible (incluso teniendo ahorro personal, la gente intenta el 100%), el problema es que ó se busca un plazo más largo... ó la cuota resultante es imposible de pagar por ingresos "oficiales" (en mi zona, el precio "bajo" de una vivienda son unos 210.000,-€, más unos 20.000,-€de gastos de escrituración. Si la idea es financiar el precio de la vivienda... ó se tienen ingresos en nómina fija superiores a los 3.000,-€ y unos magníficos avalistas, ó es impensable financiar en menos de 25 años: los ingresos no cubren ni el 40% de la cuota mensual a pagar...). Yo siempre he aconsejado a quien podía solicitar el préstamo a 20 años que no pasase por nada del mundo de ese plazo, que financiase lo menos posible (lo de "es que el dinero ahora es muy barato: pide lo máximo", es una treta muy de quienes cobran un tanto por ciento sobre el préstamo a gestionar..., no creo necesario dar más pistas). Aparte que si se contrata a 20 y existe el plazo hasta 30, hay ese margen para prorrogar si las cosas vienen mal, descienden los ingresos ó sube mucho el Euribor. Si ya se contrata a plazo máximo... pues lo que va a empezar a pasar como que ya mismo si esto sigue subiendo y la gente sigue financiando el 100% + gastos + un personal+ varios "préstamos de hasta 3.000.-€ en 24 horas"
En Europa sí se tiende a financiar a plazo fijo... pero es que en Europa también se alquila mucho más, los chavales de 25 años viven de alquiler y hasta comparten piso (la idea de "comprar techo y suelo" de forma casi obsesiva es una de nuestras identidades patrias), lo que hace que quien compra... ya viene con el planteamiento de que debe tener ahorrado el 30% del valor de la vivienda, más los gastos e impuestos. Y eso supone altos ingresos, lo que hace factible el préstamo de tipo fijo. Y, por descontado, los sueldos son otros... y en cambio los precios muy similares a los españoles ( en Madrid Capital ya no se comprar nada "decente" por menos de 300.000,-€... y como decente me refiero que no se esté cayendo a trozos, tenga menos de 80 años y tenga más de 50 m2. Lo de que además cuente con ascensor, calefacción y esté medianamente arreglado..., bueno, Villaverde es también Madrid, ahora que caigo...).
Y, por si a alguien le sirve de "asesoramiento", tengo un familiar muy directo a quien le estoy gestionando el préstamo. Va a financiar 100.000,-€ para una vivienda que le cuesta 300.000,-€ y que pueden tasar en algo más. La diferencia la tiene de la venta de otra vivienda, claro. Menos de 40 años, empleo fijo, sueldo superior a los 1.500,-€ mes. No se va a pedir más de 15 años, y se va a liquidar antes, seguramente... ¿Tipo de interés? Variable, off course. ¿Que va a subir el Euribor? Seguramente. Pero yo le voy a gestionar el préstamo a interés variable... y es alguien con quien como, como mínimo, una vez a la semana...
Saludos _________________ Ana S.T.
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