Registrado: Jun 07, 2005 Mensajes: 2289 Ubicación: Fuenlabrada (Madrid)
Publicado: Mie, 05 Jul 2006 12:28 amAsunto:
Hola SHALKE; bienvenido a los Foros!!!
El tema que planteas viene a ser uno de los más desarrollados: la conveniencia, ó no, de trabajar en exclusiva. Mientras localizo algún enlace a temas relacionados, te resumo:
-El asunto no es dejar la venta a una agencia en exclusiva ó ponerlo en venta en muchas: el tema es qué servicios y por qué precio nos ofrece la agencia en cuestión (cualquiera de ellas). Por eso suelo recomendar que cuando se decide vender un inmueble, antes de elegir la primera inmobiliaria que se nos cruce por delante ó ponerlo en venta en todas, se haga un estudio. Tampoco es nada "sesudo": bastará con acercarse a cuatro ó cinco agencias de la zona donde esté radicado el inmueble (son quienes mejor conocen los precios reales de venta, la posible demanda, tienen a los clientes "potenciales compradores" -porque el primer cliente potencial ó vive ya en la zona, ó es familiar de alguien del barrio-) y hablar con el responsable. Antes de dejar claro que hemos decidido ya vender y qué precio queremos, tantear el terreno. No "cortarnos" a la hora de preguntar cómo trabajan, qué tipo de contrato se suscribe con el vendedor, quién paga la comisión y qué porcentaje supone ésta, si el IVA está ó no incluido en la comisión total, qué demanda real existe para un producto como el que ofrecemos -y desconfiar SIEMPRE de las exageraciones tipo "en lo que va de mes, hemos vendido tres viviendas como ésa, incluso más caras, y tenemos cartera de clientes deseando comprar": en ese caso, pedir datos reales: direcciones donde estaban esas viviendas, por ejemplo...-, saber en qué medios se anuncian, pedir una Nota de Encargo ó Exclusiva tipo para leerla con tranquilidad... Y, con lo que deduzcamos, decidir en qué agencia se va a poner en venta la vivienda.
Si la agencia es seria, es mejor dejarles la venta en exclusiva: no sólo porque se volcarán más en su venta que si saben que la tienen otros 10, y que al final igual la vende alguien que se está aprovechando de la publicidad de los demás, y cuyo único mérito sea la falta de escrúpulos a la hora de "retocar" documentación ó "entusiasmar" al tasador... con cargo al cliente, claro (los que nos dedicamos a esto ya sabemos de qué estoy hablando ). Además, si la empresa es de veras seria y conoces su trabajo, sólo cogerá la vivienda si vé que el precio es competitivo, si viendo la Nota Simple comprueba que no hay problemas a priori que dificulten la venta en el plazo fijado...
Como he dicho muchas veces: la firma de un compromiso de venta en exclusiva no sólo quiere decir que el dueño se compromete a no vender la vivienda por su cuenta... también es que la agencia se compromete a llevar a término el encargo en un plazo previsto y en unas condiciones determinadas. Y al finalizar ese periodo, tanto el dueño como la agencia pueden "revocar" el compromiso... (y muchas agencias lo hacen: si la vivienda está "fuera de precio" y el dueño no entra en razón y rebaja, ó manda pintar, ó adelanta la entrega de llaves..., el Agente puede dar por concluido el encargo y devolver la venta al titular).
Cita:
De trabajar con varias agencias, ¿No podría darse el caso de que se firmase mas de una reserva a la vez? Supongo que esto sería un serio problema.
Sí, si pasase, sería un problema...Pero la realidad es que, una de dos, si la Agencia reserva el piso sin la presencia del titular, lo normal es que se incluya una "coletilla" que indique que la reserva quedará condicionada a la aceptación del propietario (y si éste no acepta, se devuelve la señal de inmediato y punto). Y la otra opción es que la reserva tenga que ser firmada por el vendedor: se reunen los dos en presencia del Agente y se suscribe el contrato por triplicado. Que la cantidad se entregue al vendedor (con compromiso de devolver si se deniega el préstamo, por ejemplo) ó que se quede en depósito en la Inmobiliaria ya es tema a acordar por los comparecientes...
Además, seamos realistas: no hay multitudes queriendo (y pudiendo hacerlo) comprar un mismo piso. Y si las hubiese, es raro que vayan a coincidir el mismo día, a la misma hora y en lugares diferentes para firmar la reserva..., y sin que el titular haya sido informado con antelación.
Saludos _________________ Ana S.T.
Por mi propia experiencia como vendedor y por todo lo que he leido acerca de las exclusivas, yo te aconsejaria que NO. Te expongo algunos de los motivos por lo que creo que NO debes hacerlo:
- Tienes que firmar un contrato que tienes la obligación de cumplir; si lo firmas, lee muy bien todos los apartados pues lo normal es que no te permitan ni siquiera como propietario, vender tu propia vivienda. Si lo haces ten por seguro que te van a reclamar la comisión aunque ellos no intervengan en la venta.
- Si por H o por B, quieres anular el contrato firmado..."esto ya es de locos"... tendrás que ponerte en contacto con un abogado para que te asesore, pues no te darán ninguna facilidad para romper el acuerdo escrito una vez que te han agarrado.
-Con la exclusiva pierdes muchos clientes que potencialmente podrian interesarle tu casa, puesto que otras inmobiliarias no podrán hacer publicidad ni enseñársela a nadie. Como bien dice NAMAR, muchos de los posibles compradores viven en la zona, son vecinos que puede interesarle para un amigo, hijo, familar, etc. (PODRÍAS VENDERLO DE PARTICULAR A PARTICULAR).
- Tampoco está desmostrado que por firmar una exclusiva, el piso se venda antes. Más bien todo lo contrario; como lo tienen seguro durante el tiempo que has firmado, no ponen demasiado empeño en él, hasta que se aproxima la caducidad de la firma y así poder renovar automáticamente por otros tantos meses más.
- Creo que lo puedes poner en diferentes inmobiliarias (sin compromiso ninguno por tu parte) y atender tu personalmente junto a la inmobiliaria, a los clientes que visiten tu casa. El que antes lo venda... se lleva la comisión. Un saludo
Añadir que lo que dice micke de firmar sin compromiso con varias agencias no excluye el firmar una nota de encargo o autorización para pasarte visitas al piso, autorización que suele y debe incluir una cláusula que no te permita vender a algún cliente o familiar suyo que haya visitado el piso a través de la intermediación de la agencia.
ERn cuanto a la exclusiva es lo que ha dicho Namar: si la agencia es seria y profesional es una opción muy cómoda ya que no te tendrás que preocupar de nada, pero si no lo es , ya ves lo que ha escrito Micke, puedes tener dificultades hasta para anular la exclusiva, y no es del todo cierto que no se ponga empeño como dice Micke, sino que al estar todo tan caro no es sencillo traer visitas, entre otras cosas porque se filtran curiosos y gente que no esté interesada por precio y por zona.
Si lo vendes por tu cuenta te ahorrarás una comisión, tendrás que encargarte de más asuntos y soportar visitas de muchos curiosos y llamadas a cualquier hora, muchas veces son vecinos que quieren poner su vivienda en venta y te llaman para saber cuánto pides.
Ya ves que no hay una fórmula exacta, el consejo es que pidas un precio ajustado al mercado, que te des un plazo de unos seis meses y si una agencia te da confianza no pasa nada en dejárselo con o sin exclusiva, pero eso sí, respetando siempre su trabajo y, por supuesto, no te cortes en preguntarles todo lo que se te pase por la cabeza.
). Además, si la empresa es de veras seria y conoces su trabajo, sólo cogerá la vivienda si vé que el precio es competitivo, si viendo la Nota Simple comprueba que no hay problemas a priori que dificulten la venta en el plazo fijado...
